의정부지방법원 2024타경86818. 파주시 파주읍 부곡리 72·73의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 3은 공장 등, 기호 4는 사무실 및 숙소 등으로 이용 중이며, 목록 1·2 토지는 해당 공장 건물의 대지인 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 이지용이고, 2022.09.30. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류, 추가 근저당권, 경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 임차인입니다. 조성진은 2023.03.13., 장미옥은 2023.08.16., JIN XING은 2024.11.07. 전입했습니다. 모두 2022.09.30. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 부곡리 72, 73 · 경기도 파주시 파주읍 여울길 310-110 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 3 공장 등 · 기호 4 사무실 및 숙소 등 · 토지는 공업용 건부지 |
| 소유자 | 이지용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,499,788,950원 / 734,896,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,188,000,000원 |
| 입찰보증금 | 특별매각조건 최저매각가격의 20% · 146,979,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.09.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권이 이지용에게 이전됐고, 이후 2024.03.27. 중소벤처기업진흥공단 가압류, 2024.04.29. 기술보증기금 가압류, 2024.06.05. 중소기업은행 추가 근저당권, 2024.09.11. 국민은행 가압류, 2024.12.09. 임의경매개시결정과 그 뒤 압류들이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성진 | 330.5800 | 2023.03.13 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN XING | 미상 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장미옥 | 800.0000 | 2023.08.16 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 사람 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.09.30.보다 늦어 대항력은 모두 부정됩니다. 조성진과 장미옥은 보증금·월세가 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 점검해야 합니다. JIN XING은 보증금도 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 보증금 액수와 무관하게 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 확인할 수 없다
감정가는 1,499,788,950원, 현재 최저매각가는 734,896,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 공장·토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 대입하기 어렵고, 이 사건에서 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 734,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,748,960원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 725,147,040원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 38,955,821원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 341,250,020원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 19,984,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,588,190,655원 중 예상배당은 725,147,040원이고, 미배당은 863,043,615원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 파주읍 부곡리 ‘윗가마을’ 남측 인근으로 중·소규모 공장과 전·답·임야 등 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 인근에 버스정류장과 시·내외곽 진출입 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 3은 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장, 기호 4는 일반철골구조 평스라브지붕 2층으로 사무실 및 숙소 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공장용지, 공업용, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 288,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 146,979,200원입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 목록별 현황과 실제 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 세 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유가 존재하므로 명도 협의와 인도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
- JIN XING 보증금. 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서의 보완 내용은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 공장·토지 거래와 임대수익, 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 군사시설·가축사육·토지거래허가 관련 제한을 실제 취득·사용 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후의 임차인과 후순위 권리가 정리되는 구조라 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 임차인 3명도 모두 대항력이 없습니다. 다만 공장·토지 물건은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 시세를 판단하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 734,896,000원이지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 이를 ‘싼 가격’이라고 단정할 수는 없습니다. 게다가 세금 압류, 실제 점유, 토지 규제, 특별매각조건 보증금 20%까지 확인해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하지만, 낙찰가의 적정성은 현장·시세조사에서 결정되는 물건입니다.
