서울동부지방법원 2025타경51228. 강동구 길동 ‘강동렘브란트’ 3층 305호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 20.78㎡이며, 감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가는 83,200,000원입니다. 등기상 소유자는 홍윤기이고, 2021.07.05 매매를 원인으로 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “대항력 임차인 있음/없음”이 아닙니다. 박지하 임차인은 2021.06.21 주민등록, 2021.05.24 확정일자를 갖추고 있어 2023.03.28 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 인정되는 구조이고, 현재 최저가 83,200,000원에서 배당표상 보증금 미회수액이 48,697,600원 발생합니다. 보통이라면 이 미배당액이 매수인에게 승계되어 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액이 보증금 130,000,000원 부근으로 고정되는 유형입니다.
하지만 이 사건은 예외가 명시돼 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 임차인 박지하)가 2026.06.26 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박지하 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 하며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가인 83,200,000원입니다. 확약 효력은 박지하 임차인에 한정되며, 본건에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이 확약과 별개로, 매각물건명세서에 적힌 토지 별도등기 지상권 인수 위험은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 3층 305호 · 천호대로177길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 전용 20.78㎡ · 14층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.07.05 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 83,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2023.03.28 강동구 압류 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 그러나 확약이 판을 바꾼다
말소기준은 2023.03.28 강동구 압류입니다. 이후 국세 압류, 수원시 압류, 강제경매개시결정과 2023.07.12 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 대항력까지 후순위가 되는 것은 아닙니다. 박지하는 2021.06.21 주민등록을 마쳐 말소기준보다 앞서고, 보증금 130,000,000원 전액에 대해 확정일자도 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.06.21 | 2021.05.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 배당표 자체의 룰상 미배당액은 현재 회차 48,697,600원이지만, 2026.06.26 확약으로 박지하 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 다른 임차인은 확인되지 않았으나, 토지 별도등기 지상권 인수는 별개의 권리 위험입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 할인됐지만 시장은 하락 추세
강동렘브란트 전용 20.78㎡의 실거래 12건 중 최신 거래는 2025.11, 109,300,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일한 109,300,000원입니다. 현재 확약을 반영한 실질취득액 83,200,000원은 이 최근 시세의 76.1%입니다. 따라서 임차보증금 인수가 실질 0원이라는 전제에서는 가격상 할인폭이 존재합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 20.78㎡ | 5 | 109,300,000원 |
| 2024.06 | 20.78㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2023.09 | 20.78㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2022.05 | 20.78㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 20.78㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 20.78㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 20.78㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2021.09 | 20.78㎡ | 5 | 146,900,000원 |
| 2021.07 | 20.78㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.78㎡ | 1건 | 109,300,000원 |
전체 12건 평균은 121,100,000원이지만, 2021년의 135,000,000원·146,900,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 부풀려질 수 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 109,300,000원이며, 최근 거래 수준은 과거보다 10.5% 하락한 추세입니다. 따라서 83,200,000원이 최근 시세보다 낮다는 사실은 맞지만, 과거 전체 평균과의 큰 할인율만 보고 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,897,600원 |
| 1. 임차인 박지하 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 81,302,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 박지하 보증금 미배당액은 48,697,600원입니다. 다만 2026.06.26 확약이 있으므로 해당 금액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 2014.02.05 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 305호입니다.
- 입지. 강동세무서 북서측 인근으로, 오피스텔 등 업무시설·상업시설·관공서·근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 강동역·길동역이 인근에 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며 도시철도 저촉, 소로2류 접합, 과밀억제권역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 9,421,000원/㎡입니다.
- 거래성. 강동렘브란트는 89세대이고 동일 면적 실거래는 확인되지만, 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 가격 추세는 -10.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박지하 임차보증금에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다. 이 전제가 깨지면 실질취득액은 약 130,000,000원 구조로 되돌아갑니다.
- 토지 별도등기 지상권 확인. 매수인 인수라고 명시된 권리의 설정 범위·내용·존속 여부를 토지 등기 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 강동구·국·수원시 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 121,100,000원보다 최근 12개월 평균 109,300,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 거래 추세는 -10.5%입니다.
- 유찰의 의미. 이미 3회 유찰됐고 건물 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 낮아진 최저가 자체를 곧바로 안전마진으로 보지 말고 권리·환금성 리스크를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·토지 별도등기와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — “임차인 인수는 풀렸지만, 권리가 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 박지하 임차인은 원래 대항력 있는 130,000,000원 임차인이어서 현재 회차 기준 미배당 48,697,600원이 매수인에게 넘어갈 구조였습니다. 그러나 2026.06.26 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 가격 비교는 최저가 83,200,000원, 즉 실질취득액을 기준으로 해야 하며, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 109,300,000원의 76.1%입니다.
둘째, 이 가격 할인만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 최근 실거래 추세가 -10.5%이고 3회 유찰된 데다, 무엇보다 매수인에게 인수되는 토지 별도등기 지상권이 남아 있습니다. 임차보증금이라는 가장 큰 금액 리스크는 확약으로 해소됐지만, 권리 자체가 완전히 깨끗해진 것은 아닙니다. 가격은 할인, 임차인 승계는 해소, 그러나 별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
