서울동부지방법원 2025타경51275. 송파구 삼전동 메트로샤인 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 전유면적은 23.33㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 현재 소유자 김대성은 2021.04.02 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 230,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 단순한 “임차권등기가 있다”가 아닙니다. 문슬아는 2020.07.24 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 말소기준으로 제시된 2022.01.28 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가에서 배당 후 남는 보증금은 71,777,920원으로 계산돼 있습니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 문슬아 보증금과 관련한 실질 매수인 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원

말소기준권리는 2022.01.28 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.07.24 전입·확정일자를 가진 문슬아는 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권등기는 2022.08.01 접수됐고 보증금은 230,000,000원입니다. 배당요구도 2025.06.20 접수돼 있습니다.

* 확약이 없다는 전제의 현재 회차 배당 계산에서는 문슬아 보증금 미배당액 71,777,920원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 값입니다.

② 가격 비교 — 73.3%지만 실거래 표본은 1건

메트로샤인 전용 23.33㎡로 제시된 실거래는 2023.03, 2층, 220,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 161,280,000원은 이 거래가의 73.3%입니다. 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준 역시 실질취득 161,280,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차보증금 230,000,000원 중 158,222,080원이 배당되고 71,777,920원이 부족합니다. 원칙상 이 부족분이 대항력 임차인의 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 본건은 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기돼 실질 인수는 0원*입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 인수액은 커진다

이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 유형입니다. 다만 본건은 해당 임차보증금에 대한 확약이 제출됐기 때문에 그 구조적 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼전역 북동측 인근이며 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 상가 및 주택 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 오피스텔입니다. 토지는 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 급배수 위생설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차장, 승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·삼전지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 11,320,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 메트로샤인은 20세대, 사용승인일은 2018.01.17입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2023.03의 1건이므로 시세 판단 표본이 얇습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 문슬아 임차권등기와 확약서의 말소 동의가 실제 매각·인도 과정에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 가격 비교 자료는 2023.03의 220,000,000원 1건뿐입니다. 73.3%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
• 3회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실과 실제 환금성은 별개입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 오피스텔입니다. 실제 이용·대출·세금·재매각 조건은 해당 용도에 맞춰 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 이해관계인이 폐문부재중이어서 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면을 기준으로 작성됐습니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”

등기와 임차관계만 보면 이 물건은 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 71,777,920원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 이런 구조라면 최저가 161,280,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

그러나 본건은 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 문슬아 보증금의 실질 매수인 인수는 0원*, 실질취득 기준은 현재 최저가 161,280,000원입니다.

가격만 보면 제시된 실거래 220,000,000원의 73.3%지만, 그 비교 거래가 2023.03의 단 1건이라는 점이 중요합니다. 메트로샤인 20세대, 3회 유찰, 단지 평균 유찰 2.6회라는 조건까지 함께 보면 이 사건의 핵심은 권리보다 확약서 원문 확인과 실제 환금성 검증입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 권리는 정리되지만, 가격 판단은 거래 표본 부족 때문에 보수적으로 해야 합니다.