의정부지방법원 2024타경87989. 파주시 적성면 마지리의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 1층이며 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 면적 985.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역입니다. 매각조건은 일괄매각이고, 목록 3번은 지분매각으로 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2023.05.25. 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 385,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 이명옥·유경자 근저당, 고양세무서 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 현재의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건의 실제 난점은 후순위 담보권보다 점유·임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87989 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 적성면 적서초교길 151-24 |
| 등기 건물 | 경기도 파주시 적성면 마지리 253-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 목록 3번 지분매각 |
| 건물 이용 / 구조 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상1층 |
| 토지 | 985.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정윤이 |
| 감정가 / 최저가 | 601,061,750원 / 206,164,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 382,896,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
2009.05.27. 북파주농업협동조합의 근저당권은 이후 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.25. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2023.06.13. 설정된 이명옥 근저당 864,000,000원, 유경자 근저당 216,000,000원 등은 모두 기준권리 뒤에 있습니다.
② 임차관계 — 1명은 후순위, 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진원 | 2024.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤명순 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
정진원은 전입신고일이 2024.11.29.로 말소기준권리인 2023.05.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 윤명순은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 있음으로도, 없음으로도 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액이 0원이라고 해도 실제 입찰 전에는 윤명순의 전입시점과 점유원인, 보증금 존재 여부를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 601,061,750원, 현재 최저매각가는 206,164,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 144,314,800원, 5회 유찰 시 101,020,360원입니다.
다만 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 평균해 비교하기 어려운 데다, 이 물건은 일괄매각과 지분매각 조건이 함께 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하지 않습니다. 토지와 건물의 실제 현황, 목록 3번 지분 범위, 인근 거래사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,686,296원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 202,477,704원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이명옥 | 864,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 유경자 | 216,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 23,621,805원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,488,621,805원 중 채권자 예상배당은 202,477,704원, 미배당은 1,286,144,101원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마지2리회관 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 985.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 공시지가는 153,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬라브 지붕의 지하1층·지상1층 단독주택이며 기본적인 위생·급배수설비를 갖췄습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤명순 전입일 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 말소기준일 2023.05.25. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·점유원인 확인. 정진원과 윤명순 모두 보증금이 미상입니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 목록 3번 지분 범위 확인. 일괄매각이지만 목록 3번은 지분매각입니다. 매각대상 지분과 현황상 이용관계를 정확히 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·군사시설 관련 제한·토지거래계약 허가구역 등 이용제한이 존재합니다.
- ‘34%’ 숫자만으로 저가 판단 금지. 감정가 대비 하락폭과 시세 대비 저평가는 서로 다른 문제입니다.
- 배당표 보수적으로 해석. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미상 임차관계가 남아 있습니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 먼저 볼 것은 권리의 빈칸이다
이 사건은 감정가 601,061,750원에서 현재 206,164,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상 후순위 근저당·압류·가압류는 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 배당모형의 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 윤명순의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력은 아직 확정할 수 없고, 목록 3번 지분매각이라는 구조적 확인사항도 있습니다. 단독주택과 토지라는 환금성 특성, 자연녹지·군사시설 관련 제한도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “가격은 많이 내려왔지만 권리·물적 범위 확인이 끝나야 입찰 판단이 가능한 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
