의정부지방법원 2024타경87989. 파주시 적성면 마지리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 1층이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 985㎡입니다. 감정가 601,061,750원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 420,743,000원입니다.
권리의 기준점은 2009.05.27. 북파주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행·이명옥·유경자 근저당과 국세 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 점유관계에서는 정진원과 윤명순 두 사람이 조사됐고, 윤명순은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87989 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 적성면 적서초교길 151-24 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 파주시 적성면 마지리 253-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 목록 3번 지분매각 |
| 이용상태 / 구조 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 1층 |
| 토지 | 985㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정윤이 (2023.06.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 601,061,750원 / 420,743,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유에이치씨2403유동화전문 유한회사 (변경 전 주식회사우리은행) / 382,896,229원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
현 소유자 정윤이는 2023.06.13. 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2009년 근저당권이 말소기준이므로 소유권 취득 이후 설정된 이명옥·유경자 근저당과 압류·가압류는 후순위입니다. 배당 시나리오에서는 북파주농업협동조합이 매각대금 대부분을 배당받고, 나머지 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액은 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 것이 아니라 채무자에게 남는 채무입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 인원 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진원 | 2024.11.29. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 산정 |
| 윤명순 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확정 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 실제 인원은 2명입니다. 정진원은 2024.11.29. 전입해 2009년 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 윤명순은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 윤명순의 전입 시점과 점유 개시일이 말소기준보다 빠른 것으로 확인될 경우 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 회차별 가격 — 할인율만으로 매력을 판단하기 어렵다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 420,743,000원 | 414,135,570원 | 1,774,486,235원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 294,520,100원 | 289,596,819원 | 1,899,024,986원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 206,164,070원 | 202,477,773원 | 1,986,144,032원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%지만, 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 목록 3번은 지분매각이며, 자연녹지지역·토지거래계약 허가구역· 군사시설 관련 제한이 함께 적용됩니다. 따라서 기준 실질취득액 420,743,000원은 인근 단독주택과 토지의 개별 거래, 건물 상태, 지분 범위까지 확인한 뒤 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,607,430원 |
| 1. 근저당 · 북파주농업협동조합 | 700,000,000원 | 414,135,570원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이명옥 | 864,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유경자 | 216,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 23,621,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만 윤명순의 임대차관계는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 마지리 소재 마지2리회관 북동측 인근으로, 단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 1층 단독주택이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 985㎡, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 153,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄매각에 일부 지분매각과 다수의 토지 규제가 결합돼 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤명순의 대항요건 확인. 전입세대확인서와 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 정진원의 계약관계 확인. 전입일은 후순위지만 점유 부분과 보증금, 배당요구 여부를 원문 서류에서 대조하세요.
- 목록 3번 지분 범위 확인. 전체 토지 중 어느 지분이 매각되는지, 공유자와 이용관계가 어떻게 되는지 매각목록과 등기부를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 북파주농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2009-708호와 일부포기 말소 범위를 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역에 포함되므로 취득 목적과 허가 요건을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 군사시설 제한 확인. 제한보호구역과 군사기지 및 군사시설 관련 규제가 증·개축과 토지 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 실측. 경계·도로 접면·건물 상태·지하층 이용·점유 구역과 공부상 현황의 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 조사된 점유자가 2명이므로 인도명령 가능 여부와 협의 비용, 소송 가능성을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로 끝나는 물건이 아니다
이 사건은 등기 순위만 보면 2009년 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 전형적인 소멸형 구조입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 후순위 채권액 2,188,621,805원이 아니라 윤명순의 미확정 임대차관계와 목록 3번 지분매각입니다. 배당표상 기준 실질취득액은 420,743,000원이지만, 미상 임차권이 확인되면 실제 부담이 달라질 수 있고, 지분·규제 문제는 향후 이용과 매각에 직접 영향을 줍니다.
따라서 이 물건은 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 점유·매각범위·토지규제 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 접근하기보다, 미상 점유자의 권리와 지분 범위를 먼저 해소한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 순서가 필요합니다.