160,000,000원
서울동부지방법원 2025타경51281. 송파구 문정동 송파푸르지오시티 13층 1391호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층이며 본건은 13층에 위치합니다. 등기부상 소유자는 김현주이고, 2019.08.30. 거래가 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 최저가가 160,000,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 204,750,000원의 선순위 임차보증금이 최종적으로 매수인에게 남느냐입니다. 일반적인 대항력 인수 구조만 보면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 그러나 본건은 2026.07.01. 제출된 확약서가 있어 윤화정 임차인에 대한 대항력 인수가 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 13층1391호 · 도로명 서울특별시 송파구 새말로 62 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 / 임차범위 | 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 · 제13층 제1391호 · 임차범위 24.90㎡ 전부 |
| 소유자 | 김현주 (2019.08.30. 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 160,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.03.06. 김태준 가압류 1,220,000,000원입니다. 임차인 윤화정은 2019.08.30. 전입·점유를 시작했고 최초 확정일자는 2019.08.12.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 최초 185,000,000원에 2021.07.16. 10,000,000원, 2022.08.04. 9,750,000원이 증액돼 총 204,750,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤화정 | 제13층 제1391호 24.90㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.30 | 2019.08.12 | 204,750,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤화정은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 160,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차보증금에 배당되며, 원래 계산상 47,790,000원이 미배당으로 남습니다.
* 확약이 없었다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 47,790,000원이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 확약의 효력은 윤화정 임차인에 한정됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 160,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 3회 유찰과 80%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 ‘대항력 인수형’입니다. 보증금 204,750,000원이 최저가보다 크므로 현재 회차에서 매수인이 47,790,000원을 인수하게 되고, 4회 유찰 시에는 79,342,000원, 5회 유찰 시에는 104,583,600원으로 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 다만 본건은 확약에 의해 이 임차인에 대한 실질 인수액이 0원으로 전환됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 윤화정 보증금(우선변제) | 204,750,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 김태준 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 47,790,000원입니다. 그러나 2026.07.01. 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 배당표의 채권액은 중복 합산해 매수인 부담으로 해석하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근으로, 아파트·업무시설·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 장지역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 북동측 약 34m, 남동측 약 20m 내외 도로가 소재합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 9,275.2㎡, 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 이용계획. 과밀억제권역·유통단지·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 윤화정 임차권임을 매각 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 보증금 전액 미변제 상황에서도 약정대로 임차권등기 말소가 이행되는지 절차를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 160,000,000원이 시장가 대비 적정한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 윤화정의 임차권등기와 점유 관계, 현재 인도 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 2.0475억”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 204,750,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 최저가가 160,000,000원이므로 위험도가 높은 물건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 47,790,000원, 4회 유찰 시 79,342,000원, 5회 유찰 시 104,583,600원이 미배당 인수로 계산되는 구조입니다.
하지만 2026.07.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 이 핵심 위험을 뒤집습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 윤화정 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 160,000,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 시장가보다 싸다는 결론까지 이어져서는 안 됩니다. 권리 핵심은 확약 확인, 가격 핵심은 별도 시세 검증입니다.
