서울동부지방법원 2025타경51281. 송파구 문정동 송파푸르지오시티 13층 1391호, 공부상 집합건물이며 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 사건의 핵심은 하나입니다. 윤화정 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.08.30., 확정일자는 최초 보증금 185,000,000원 기준 2019.08.12.입니다. 말소기준으로 잡히는 갑구 4번 가압류 2023.03.06.보다 앞서므로, 형식상 대항력 있는 임차인입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사로부터 2026.07.01. 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 단, 계산상 부족분은 8,350,000원으로 산출되며, 확약은 윤화정 임차인에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 13층 1391호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 오피스텔 · 13층 1391호 |
| 소유자 | 김현주 (2019.08.30. 거래가 189,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.06. 가압류
권리 흐름은 단순하지 않습니다. 2013년 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2023.03.06. 갑구 4번 김태준 가압류입니다. 이후 2023.09.04. 윤화정 임차권등기와 2025.04.11. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일이 늦더라도, 그 안에 기재된 주민등록·점유개시·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 임차인 권리를 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤화정 | 건물 제13층 제1391호 24.90㎡ 전부 | 204,750,000원 | 2019.08.30 / 2019.08.12 | 대항력 有 | 배당요구 有 | 대항력 포기·말소 동의 |
실제 임차인은 윤화정 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시되고, 비고에는 “양도전: 임차인 윤화정”으로 기재되어 있습니다. 따라서 윤화정 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 보증금 축은 204,750,000원 하나입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 윤화정 보증금 | 204,750,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김태준 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 부족분은 8,350,000원입니다. 다만 확약서에 따라 윤화정 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 본질은 보증금
| 시나리오 | 매각가 | 산식상 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 8,350,000원 | 200,000,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 47,790,000원 | 160,000,000원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 79,342,000원 | 128,000,000원* |
일반 대항력 인수형이면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 근처로 고정됩니다. 이 사건도 확약 전 산식으로는 2억 낙찰 시 8,350,000원, 1.6억 낙찰 시 47,790,000원, 1.28억 낙찰 시 79,342,000원의 부족분이 생깁니다. 다만 본건은 확약서가 있으므로 윤화정 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근이며, 부근은 아파트·업무시설·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 장지역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상15층 건물 내 제13층 제1391호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 유통단지 등에 포함됩니다. 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 주의. 감정서상 임대내역은 미상으로 되어 있으나, 등기부와 명세서상 윤화정 임차권등기 및 확약서가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원본 문구와 제출 주체를 법원 기록으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 변제 실패 시에도 말소 동의가 있다고 되어 있으므로, 낙찰 후 말소 협조 방식과 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 있는 사건은 현재 점유자와 인도 절차가 가격보다 더 큰 변수가 될 수 있습니다.
- 용도 확인. 물건 표기는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 사용·업무용 사용·대출 가능성을 분리해 검토하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔·집합건물은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 문제 될 수 있어 관리단 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본 확인 전에는 최종 입찰가를 확정하지 마세요.
맺으며 — “확약서가 권리 리스크를 크게 낮춘 사건”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 보증금 204,750,000원이 최저가 200,000,000원보다 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 확약서가 없었다면 최저가 낙찰 시에도 실질취득은 208,350,000원으로 올라가며, 유찰될수록 산식상 인수액은 더 커집니다. 하지만 2026.07.01. 제출된 확약서가 핵심입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 윤화정 임차인에 대한 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 결론은 권리 리스크는 확약서 원본 확인 조건부로 낮고, 남는 쟁점은 가격·용도·점유·환금성입니다.