서울동부지방법원 2025타경51302. 광진구 구의동 다솜빌 2층 204호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김금열·장진화 각 2분의 1 공유이고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 겉으로는 감정가 166,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 84,992,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 중심은 유찰폭이 아니라 2022.05.20.부터 대항력을 갖춘 임차인 변승진의 보증금 150,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.10.24. 접수된 권기철의 근저당권 75,000,000원입니다. 그런데 임차인 변승진은 그보다 앞선 2022.05.20. 전입·점유과 같은 날 확정일자를 갖추었습니다. 따라서 매각물건명세서에도 임차권등기 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 때문에 최저가가 더 내려가면 인수액이 반대로 커져, 매수인의 경제적 부담은 보증금 수준에 가까이 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호 · 임차권 범위 19.41㎡ 전부 |
| 소유자 | 김금열 2분의 1 · 장진화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 84,992,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,241,951원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 냉동냉장수산업협동조합 근저당과 김명희 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리관계에서 중요한 순서는 임차인의 전입·점유 2022.05.20. → 말소기준 근저당 2022.10.24.입니다. 이후 2024.06.12. 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.04.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 발생
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변승진 | 150,000,000원 | 2022.05.20 / 2022.05.20 | 2025.04.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
4회 유찰 시 매각가 67,993,600원에서 인수액은 83,630,285원으로 커지고, 5회 유찰 시 매각가 54,394,880원에서 인수액은 96,984,228원으로 더 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 확대되는 방향입니다. 이 유형에서는 가격 비교의 기준을 최저가가 아니라 실질취득 ≈ 보증금 150,000,000원으로 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,929,856원 |
| 1. 임차인 변승진 보증금 | 150,000,000원 | 83,062,144원 |
| 2. 근저당권 · 권기철 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,241,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 66,937,856원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 등기·대지권 체크 — 별도 확인이 필요한 부분
등기사항증명서상 소유권대지권은 183.1분의 10.8095로 기재되어 있으나, 감정평가에서는 본건 토지대장의 대지권등록부가 미등재되어 있다고 지적하고 있습니다. 공부와의 차이로 명시된 사항이므로 입찰 전 대지권 표시와 토지대장 관련 원본을 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구의1동 주민센터 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 구의역·강변역과 지하철 5호선 광나루역이 소재합니다.
- 도로. 소재 토지는 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 및 제2종근린생활시설의 주상용으로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 84,992,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당 66,937,856원의 인수 가능성을 반드시 함께 보아야 합니다.
- 유찰이 곧 원가 하락은 아님. 4회 유찰 시 인수액 83,630,285원, 5회 유찰 시 96,984,228원으로 증가합니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶입니다.
- 배당요구·임차권 원본 대조. 변승진의 전입 2022.05.20, 확정일자 2022.05.20, 배당요구 2025.04.11 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 등기상 소유권대지권과 토지대장 대지권등록부 미등재 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부·설비·누수·인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “84,992,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저가가 실제 취득원가처럼 보인다는 점입니다. 임차인 변승진은 말소기준권리보다 앞선 2022.05.20.에 전입·점유하고 확정일자까지 갖췄으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 회차에서는 66,937,856원이 매수인 인수로 남고, 다음 회차로 내려갈수록 인수액은 더 커집니다.
따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 ≈ 150,000,000원 수준입니다. 여기에 3회 유찰, 대지권등록부 미등재 확인사항, 내부 상태 미확인까지 겹쳐 있습니다. 최저가만 보고 접근하기에는 권리·가격 구조가 무겁습니다. 먼저 임차보증금 인수 구조와 대지권 원본을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
