의정부지방법원 2025타경712. 파주시 탄현면 성동리 일대의 토지와 다수 건물을 묶어 매각하는 사건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중이고 일부는 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가 23,644,099,370원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 8,109,926,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 일반 주택처럼 단순히 할인율로 판단하기 어렵습니다.
권리의 기준점은 2023.09.22. 하나은행 근저당권 2,290,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 임차관계입니다. 현황조사에서 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인이 다수 확인됐고, 일부는 보증금도 확인되지 않았습니다. 동시에 매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”이라는 기재가 있어, 입찰 전 두 자료의 관계와 실제 점유·계약 상태를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 82-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 (일부 주택으로 이용중) |
| 감정가 / 최저가 | 23,644,099,370원 / 8,109,926,000원 |
| 유찰 | 3회 유찰 · 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,665,270,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023년 하나은행 근저당
현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.22. 을구 16번 하나은행 근저당권, 채권최고액 2,290,000,000원입니다. 그 뒤의 2024.08.01. 국 압류, 2025.02.18. 임의경매개시결정, 2025.04.14. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 확인된 대항력 임차인 7명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)어링(김미라) | 글라스가든 | 2018-01-09 | 200,000,000원 | 25,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 2층 | 2023-10-04 | 15,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)어번트리(박형준) | 3층 | 2019-05-04 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 고강성 | 1층 일부 | 2024-12-09 | 19,440,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정수 | 프로방스 나동 1층 | 2025-05-14 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용수 | 일부 | 2013-06-17 | 30,000,000원 | 2,750,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이승민 | 나동2층 | 2024-01-25 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 어번팜트리(주)(박형준) | 3층 | 2019-05-07 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이미란 | 프로방스 가동 | 2015-03-10 | 10,000,000원 | 4,400,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 우시진 | 1층일부 가동 | 2025-05-14 | 10,879,183원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순애 | 가동 2층 | 2023-02-07 | 40,000,000원 | 4,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이명옥 | 마동 1층 일부 | 2025-08-28 | 10,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기영 | 사동 일부 | 2023-09-06 | 12,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 한인숙 | 프로방스 가동 2층 | 2025-07-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우리 | 프로방스 차동 | 2025-02-07 | 3,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우일남 | 라동 1,2,층 | 2025-03-18 | 6,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 8,109,926,000원입니다. 확인된 인수액 292,000,000원을 더하면 보수적으로 계산한 실질취득액은 8,401,926,000원입니다. 여기에 보증금 미상인 대항력 임차인의 금액이 추가될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 8,109,926,000원 | 292,000,000원 | 8,401,926,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 5,676,948,200원 | 292,000,000원 | 5,968,948,200원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 3,973,863,739원 | 292,000,000원 | 4,265,863,739원 |
실질취득액은 각 회차 매각가에 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 292,000,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상 대항력 임차인의 부담은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,109,926,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 83,499,260원 |
| 인수 · (주)어링(김미라) | 200,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김용수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이미란 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이순애 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 양기영 | 12,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,290,000,000원 | 2,290,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,736,426,740원 |
배당 시뮬레이션상 하나은행 근저당 2,290,000,000원은 전액 배당되고 잔여액은 5,736,426,740원입니다. 다만 신청채권 청구액은 6,665,270,860원이고 시나리오의 신청채권 충족 표시는 전액 충족이 아닌 것으로 되어 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 다동·일괄매각·현황 불일치
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 일부는 주택으로 이용 중입니다.
- 다수 건물. 여러 구조·층수·사용승인일의 건물이 함께 존재하고, 목록 30은 현황 멸실로 평가에서 제외돼 있습니다.
- 면적 차이. 목록 6, 16, 17 건물은 등기사항전부증명서와 건축물대장의 면적 차이가 있습니다.
- 부설주차장. 성동리 84번지에 목록 5~9, 14~16, 18~29를 위한 부설주차장등기가 되어 있습니다.
- 점유 불일치. 임차인들이 실제 점유·운영하는 건물과 공부상 건물이 다른 곳이 많다고 명시돼 있습니다.
- 점유 변동 가능성. 현황조사 당시 임차인의 폐업이나 교체 가능성이 있어 입찰 시점 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동IC 북동측에 위치하며 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골구조·벽돌구조 등 다양한 구조의 건물이 혼재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수 판정 원본 대조. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 현황조사·배당 시뮬레이션의 대항력 임차인 인수 판정이 서로 다릅니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. (주)어번트리(박형준), 농업회사법인 어번팜트리(주)(박형준)의 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 실제 점유 건물 특정. 실제 점유 건물과 공부상 건물이 다른 곳이 많다는 명시가 있어 각 임차인의 점유 위치를 현장에서 특정해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 면적·멸실 확인. 면적 차이 건물과 멸실 건물, 부설주차장 관계를 감정서 위치도·지적도와 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 볼 것은 점유와 인수다
감정가 23,644,099,370원짜리 물건이 3회 유찰돼 8,109,926,000원까지 내려왔다는 사실은 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 할인율만으로 평가할 성격이 아닙니다. 확인된 대항력 임차인 보증금만 292,000,000원이고, 보증금 미상 대항력 임차인도 존재합니다. 더구나 임차인들의 실제 점유 건물과 공부상 건물이 다른 곳이 많고, 매각물건명세서의 인수권리 “해당사항없음” 기재와 현황조사 기반 인수 판정이 충돌합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리·점유 확인이 끝나기 전에는 안전한 가격이라고 단정할 수 없습니다.
