의정부지방법원 2025타경712. 파주시 탄현면 성동리 일대의 토지와 다수 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 일부는 주택으로 이용되고 있습니다. 건물은 일반철골·경량철골·철근콘크리트·벽돌구조가 혼재하고, 사용승인일도 1996년부터 2018년까지 분산돼 있습니다. 단일 호실이나 단일 상가가 아니라 여러 동·여러 점유자를 함께 인수하고 관리해야 하는 운영형 자산에 가깝습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 16,550,870,000원입니다. 그러나 김용수와 이미란은 각각 2013.06.17, 2015.03.10에 전입해 2016.11.15 하나은행 근저당보다 앞서며, 배당 시뮬레이션은 이들의 보증금 30,000,000원과 10,000,000원을 매수인 인수 가능액으로 반영합니다. 따라서 입찰가격을 최저가로만 보지 말고 실질취득 16,590,870,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경712 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 82-4 |
| 등기 건물 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 83 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중, 일부 주택 이용 |
| 소유자 | 비전트리주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 23,644,099,370원 / 16,550,870,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 실질취득 추정 | 16,590,870,000원 (최저가 + 임차보증금 인수 위험 40,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,665,270,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년, 인수 쟁점은 임차인 2명
현재 권리의 출발점은 2016.11.15 하나은행 근저당입니다. 같은 날 종전 소유자 이수현 명의의 권리와 기존 담보권·압류·가압류는 임의경매 매각으로 정리됐고, 농업회사법인비전팜트리주식회사가 소유권을 취득했습니다. 회사는 2017.04.06 비전트리주식회사로 상호를 변경했습니다.
하나은행 근저당은 최초 채권최고액 10,800,000,000원으로 설정됐고, 2023.09.22 7,914,000,000원으로 변경됐습니다. 같은 날 하나은행의 별도 근저당 2,290,000,000원이 추가됐으며, 2024년 국세 압류와 2025년 경매개시결정·파주시 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 대항력 임차인 2명
보증기관이나 대위변제 승계 신고는 없으며, 조사된 점유자는 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 김용수와 이미란은 말소기준권리보다 전입이 빨라 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액이 인수되는 구조입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)어링(김미라) 글라스가든 | 2018.01.09 | 200,000,000원 | 25,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이수영 2층 | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 2,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)어번트리(박형준) 3층 | 2019.05.04 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 고강성 1층 일부 | 2024.12.09 | 19,440,000원 | 2,500,000원 | 無 | 미상 배당요구 2025.05.08 | 없음 |
| 이정수 프로방스 나동 1층 | 2025.05.14 | 5,000,000원 | 700,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 김용수 일부 | 2013.06.17 | 30,000,000원 | 2,750,000원 | 有 | 無 배당요구 2025.05.19 | 인수 가능 |
| 이승민 나동 2층 | 2024.01.25 | 미상 | 300,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 어번팜트리(주)(박형준) 3층 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이미란 프로방스 가동 | 2015.03.10 | 10,000,000원 | 4,400,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
| 우시진 1층 일부 가동 | 2025.05.14 | 10,879,183원 | 800,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이순애 가동 2층 | 2023.02.07 | 40,000,000원 | 4,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이명옥 마동 1층 일부 | 2025.08.28 | 10,000,000원 | 1,600,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 양기영 사동 일부 | 2023.09.06 | 12,000,000원 | 2,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 한인숙 프로방스 가동 2층 | 2025.07.01 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이우리 프로방스 차동 | 2025.02.07 | 3,000,000원 | 800,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 우일남 라동 1·2층 | 2025.03.18 | 6,000,000원 | 2,500,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 16,550,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 167,908,700원 |
| 인수 · 김용수 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 인수 가능 |
| 인수 · 이미란 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 가능 |
| 2. 신한은행 근저당 | 6,500,000,000원 | 6,500,000,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 4,810,000,000원 | 4,810,000,000원 |
| 4. 신한은행 근저당 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 5. 신한은행 근저당 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 6. 인성상호저축은행 근저당 | 1,300,000,000원 | 1,272,961,300원 |
| 7. 인성상호저축은행 근저당 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 8. 국민은행 근저당 | 17,914,000,000원 | 0원 |
| 9. 현대스위스저축은행 근저당 | 6,500,000,000원 | 0원 |
| 10. 현대스위스4저축은행 근저당 | 6,500,000,000원 | 0원 |
| 11. 현대스위스2저축은행 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 12. 신용보증기금 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 13. 근로복지공단 가압류 | 40,891,740원 | 0원 |
| 14. 근로복지공단 가압류 | 29,300,000원 | 0원 |
| 15. 하나은행 근저당 | 10,800,000,000원 | 0원 |
| 16. 비전엑스아시아 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 17. 하나은행 근저당 | 2,290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 68,284,191,740원 중 16,382,961,300원이 배당되고, 미배당은 51,901,230,440원입니다. 매수인 인수 위험 40,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 별도로 실질취득비용에 반영됩니다. 국세·지방세 중 당해세와 최우선변제금은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저가는 감정가보다 7,093,229,370원 낮습니다. 임차보증금 인수 위험을 더한 실질취득가는 16,590,870,000원으로 감정가의 약 70.17%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 비율만으로 저가 낙찰이나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 16,550,870,000원 | 40,000,000원 | 51,901,230,440원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 11,585,609,000원 | 40,000,000원 | 56,816,838,830원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 8,109,926,299원 | 40,000,000원 | 60,257,764,704원 |
⑤ 입지·이용·물적 리스크 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 성동리 성동IC 북동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 주택이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 일부는 주택으로 이용되고 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 건물 구성. 일반철골·경량철골·철근콘크리트·벽돌구조가 혼재하며 1층부터 3층 규모의 여러 동으로 구성됩니다. 사용승인일은 1996.07.05부터 2018.07.11까지 분산돼 있습니다.
- 면적 차이. 목록 6·16·17 건물은 등기사항전부증명서와 건축물대장 사이에 면적 차이가 있습니다.
- 멸실 건물. 목록 30은 현황 멸실로 평가에서 제외됐습니다.
- 부설주차장. 성동리 84번지에 목록 5~9, 14~16, 18~29를 위한 부설주차장등기가 돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며, 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명의 대항력 원본 확인. 김용수·이미란의 임대차계약서, 사업자등록 또는 전입 상태, 점유 지속 여부, 2016년 경매 당시 배당과 승계관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 입찰가 계산. 현재 기준 최저가 16,550,870,000원에 인수 위험 40,000,000원을 더한 16,590,870,000원을 최소 취득비용으로 봐야 합니다.
- 점유 목적물 특정. 실제 운영 건물과 공부상 건물이 다른 곳이 많으므로 임차인별 점유 동·층·면적을 현장에서 대조해야 합니다.
- 폐업·교체 여부 확인. 조사된 임차인이 이미 폐업했거나 다른 점유자로 교체됐을 가능성이 있으므로 매각기일 직전 재조사가 필요합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. (주)어번트리, 이승민, 농업회사법인 어번팜트리(주), 한인숙의 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.12.10 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로 법원경매와 공매의 진행·중지·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 범위와 실제 배당순위를 관할 세무서·지방자치단체 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 건축물·토지 현황 측량. 면적 차이, 멸실 건물, 제시외 건물, 부설주차장 위치를 감정서 위치도·지적도와 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 실거래 자료가 없으므로 현재 임대차의 실제 수납액, 공실, 관리비, 시설보수비와 근린생활시설의 적정 수익률을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “무엇을 함께 떠안는가”
감정가 23,644,099,370원에서 한 차례 유찰돼 16,550,870,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 김용수와 이미란의 보증금 40,000,000원을 반영하면 실질취득가는 16,590,870,000원이고, 실거래 시세가 없어 이것이 시장가격보다 싼지 확인할 근거도 없습니다.
더 큰 문제는 다수 건물과 토지를 일괄 취득하면서 16명의 임차인·점유관계, 공부와 현황의 불일치, 공매 병존, 면적 차이와 멸실 건물까지 함께 정리해야 한다는 점입니다. 말소기준 자체는 특정되지만, 명세서의 “인수권리 없음”과 임차인 인수 시뮬레이션이 충돌하고 배당표에도 과거 말소된 담보권이 반영돼 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 없는 D등급 고난도 물건이며, 등기·배당·임대차·현장을 모두 원본 대조한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.