의정부지방법원 2025타경1722. 파주시 법원읍 법원리 256-13 소재 물건으로, 공부상 소유자는 신경주·정유선이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 “1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 / 2. 목록1~3 지분매각 / 3. 목록1 토지는 공장용지, 목록2·3 건물은 공장으로 이용중”이라고 정리돼 있습니다. 따라서 핵심은 단순한 저가 매수가 아니라 지분매각 구조와 공장·토지 이용상태를 전제로 권리와 배당을 확인하는 것입니다.
말소기준권리는 2023.04.10. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·근저당권·강제경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 하나은행조차 전액 배당받지 못하고 후순위 채권은 대부분 미배당이지만, 배당 부족액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며 모델상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 256-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록1 공장용지 · 목록2·3 공장으로 이용중 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 파주시 법원읍 법원리 256-13 제1동호 |
| 소유자 | 신경주 2분의 1 · 정유선 2분의 1 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1~3 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 772,988,560원 / 265,135,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서형석 / 20,066,938원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 다만 세금 순위는 확인
말소기준권리는 2023.04.10. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 정유선 지분에 기술보증기금 가압류와 다수 근저당권, 강제경매개시결정이 순차적으로 들어왔고 신경주 지분에도 국민건강보험공단 등의 압류가 존재합니다. 이들 후순위 권리는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·사용 관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당 모델에서 임차인 관련 매수인 인수액은 반영되지 않았고 총 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘시세 확인’을 대신하지 못한다
현재 회차 최저매각가는 265,135,000원으로 감정가 772,988,560원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 185,594,500원, 5회 유찰 시 129,916,149원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서 가격 판단의 근거로 확인되는 것은 감정가와 유찰회차입니다. 실제 거래가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 “감정가 대비 많이 내려왔다 = 시세보다 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공장용지와 공장 건물의 지분매각이므로 입찰가는 감정가 할인율과 별개로 실제 사용가치·지분가치·현장 상태를 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,511,890원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 260,623,110원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 174,385,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이치씨비현대산업 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사보성합판상사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사엘데코 | 48,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 건창기업주식회사 | 28,800,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사경인우드 | 22,400,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사동연 | 19,200,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사모던디에스 | 48,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 정해면 | 46,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 주식회사간지목재 | 30,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 주식회사황금도깨비 | 16,870,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 주식회사엔비보드 | 20,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 주식회사거산목재 | 12,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 주식회사동탑데코 | 16,192,330원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 김태희 | 17,560,417원 | 0원 |
| 17. 경매개시결정 · 서형석 | 20,066,938원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 주식회사도아 | 29,375,500원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 주식회사팔팔사구엠 | 8,905,600원 | 0원 |
| 20. 경매개시결정 · 배기열 | 20,066,938원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,887,822,723원, 예상 배당액은 260,623,110원, 미배당액은 1,627,199,613원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세가 확인될 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 “천현초등학교” 북측 원거리에 위치하며, 주위는 공장·창고·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록2·3 건물은 공장으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일반철골구조 기타지붕 단층, 외벽은 판넬마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역입니다.
- 공부와의 차이. 차이 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 목록1~3이 지분매각이므로 매각 대상 지분과 잔존 공유지분을 원본 서류에서 정확히 대조하세요.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지, 실제 배당에서 어떤 순위로 반영되는지 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 공장 사용자를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라도 실거래 또는 실제 수익·사용가치와 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권 미배당액 1,627,199,613원은 크지만 현재 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “유찰 많이 됐다 ≠ 싸다”
이 사건은 현재 최저매각가가 265,135,000원까지 내려와 감정가의 34.3% 수준입니다. 등기 권리만 보면 2023.04.10. 하나은행 근저당이 말소기준이 되고 그 뒤의 다수 권리는 매각으로 소멸해, 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 매각 대상이 목록1~3 지분이고, 토지는 공장용지·건물은 공장 이용 중이며, 국세·지방세 압류 3건과 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 게다가 실제 거래가격과의 직접 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격·지분·점유 확인 전까지 보수적 접근”입니다.
