서울동부지방법원 2025타경51347. 광진구 자양동 더샵스타시티 A동 46층 4605호 아파트입니다. 건축물대장 현황도상 방 3개, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 주방, 식당, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중이며 건물은 58층 중 46층, 사용승인일은 2007.01.22입니다. 다만 이번 경매는 호실 전체가 아니라 공유자 어기호의 지분 2분의 1에 대한 강제경매입니다. 나머지 2분의 1은 공유자 손은희 지분으로 남습니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 기준점은 2017.09.06 접수된 서울보증보험주식회사 가압류 1,946,375,750원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 기술보증기금·중소기업은행 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인에게 별도 금전 인수로 남는 것으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 227-7 더샵스타시티 에이동 46층 4605호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·욕실겸화장실2·주방·식당·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 58층 중 46층 · 사용승인 2007.01.22 |
| 공유관계 | 손은희 2분의 1 · 어기호 2분의 1 |
| 매각대상 | 어기호 지분 2분의 1 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 800,000,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 119,985,907원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 특별조건 | 공유자 우선매수 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 ‘지분 취득’이 핵심
2017.09.06 서울보증보험주식회사 가압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 2023년 기술보증기금 가압류 101,250,000원, 중소기업은행 가압류 419,582,872원, 2025년 기술보증기금의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 특정 임차인 확인 없이 임대관계는 미상
특정 임차인의 보증금·전입일·확정일자 등은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 폐문부재로 임대관계를 확인하지 못해 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력 있다고 단정할 수는 없으며, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 시세 자료가 없다
감정가는 1,250,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 800,000,000원으로 감정가의 64%입니다. 금전 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 800,000,000원으로 계산됩니다.
그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래의 최근 12개월 평균·최신 거래가가 없어, 800,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 지분매각은 일반적인 아파트 전체 지분 거래와 환금성이 다르므로, 단순히 “감정가의 64%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 800,000,000원 | 64% | 1,677,608,622원 |
| 3회 유찰 시 | 640,000,000원 | 51.2% | 1,836,008,622원 |
| 4회 유찰 시 | 512,000,000원 | 40.96% | 1,962,728,622원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 현재 계산상 매수인의 금전 인수로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,400,000원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,946,375,750원 | 789,600,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 101,250,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 419,582,872원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 기술보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 800,000,000원 가정 시 집행비용 10,400,000원을 제외한 789,600,000원이 서울보증보험주식회사에 배당되는 계산입니다. 전체 확인 채권액 2,467,208,622원 중 1,677,608,622원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 금전 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·7호선 건대입구역 남동측 인근으로, 백화점·쇼핑몰·근린생활시설·아파트단지·학교·병원 등이 소재해 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 건대입구역과 버스정류장이 있어 대중교통여건도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 58층 건물의 46층으로, 위생·개별난방·급배수·소화·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 건축물대장 현황도상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 토지·규제. 7필지 일단의 주상복합용 건부지이며 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 입지와 교통은 양호하지만 이번 매각대상은 아파트 전체가 아닌 2분의 1 공유지분이므로 일반 호실 전체 매매와 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 호실 전체가 아닌 어기호 소유 2분의 1 지분만 매각됩니다. 낙찰 후에도 손은희의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한해 인정되는 조건이므로 외부 응찰자의 실제 취득 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현장조사가 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·보증금·확정일자 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없습니다. ‘64%’만 보고 싸다고 판단하지 말고 지분가치 자체를 별도로 검증해야 합니다.
- 공유관계 비용. 지분 취득 후 사용·처분 과정에서 다른 공유자와의 관계가 핵심이 됩니다. 전부매각 아파트와 같은 단순 명도·매각 시나리오를 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 1/2 지분이 먼저다”
이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 1,250,000,000원 대비 최저가 800,000,000원, 즉 64%입니다. 하지만 그보다 먼저 봐야 할 사실은 아파트 한 채 전체가 아니라 어기호의 2분의 1 지분만 취득한다는 점입니다. 등기상 금전 인수는 0원으로 계산돼 권리 자체는 비교적 명확하지만, 공유자 손은희의 지분이 남고 공유자 우선매수도 1회 인정됩니다. 여기에 현장조사상 임대관계가 미상이고 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다.
권리의 금전 부담은 낮지만, 취득 구조와 환금성 난도는 높습니다. 이 사건은 “얼마나 할인됐나”보다 “2분의 1 지분을 800,000,000원에 취득한 뒤 어떤 출구를 만들 수 있나”를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
