서울동부지방법원 2025타경51374. 광진구 구의동 250-2 소재 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 1989년 8월 23일 사용승인된 벽돌조 평 스라브 2층 주택이고, 현재 내부 개·보수 중 공사가 상당기간 중단된 상태입니다. 감정가 1,527,114,880원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 977,354,000원, 감정가의 64%입니다.
권리구조의 핵심은 2023년 8월 1일 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당 1,170,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고 매각으로 소멸합니다. 임차인 이다빈의 전입일은 2023년 9월 25일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고 2025년 7월 11일 배당요구를 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51374 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 250-2 · 서울특별시 광진구 자양로26길 19-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 벽돌조 평 스라브 2층 주택 · 내부 개·보수 공사 중단 상태 |
| 소유자 | 김상순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,527,114,880원 / 977,354,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준은 2023.08.01. 을구 14번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사한국비즈니스금융대부, 채무자는 한헌, 채권최고액은 1,170,000,000원이며 토지 구의동 250-2와 공동담보입니다. 2025년 4월 29일 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다빈 | 미상 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이다빈은 말소기준권리 설정일인 2023년 8월 1일보다 뒤인 2023년 9월 25일 전입이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미상이라는 점은 배당관계 확인사항이지만, 현재 자료상 이 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 977,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,173,540원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 1,170,000,000원 | 965,180,460원 |
| 미배당 | - | 204,819,540원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 204,819,540원이 미배당됩니다. 그러나 해당 근저당은 말소기준권리로 매각에 의해 소멸하므로 이 부족액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 물건 자체 위험을 본다
동일 물건·유사 물건 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 977,354,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 두 차례 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘저렴하다’고 평가하면 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수보다 중단된 내부 공사와 진입도로 이용권원이 실제 가치에 직접 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 사범대학부속 가람중학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난합니다.
- 건물. 벽돌조 평 스라브 2층 주택, 사용승인일 1989.08.23. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 현황. 내부 개·보수 공사가 상당기간 중단된 상태로 주택 이용에 애로가 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·공장설립제한지역입니다.
- 진입. 공도 출입을 위해 타인 토지 구의동 250-6번지를 이용하며 이용 권원관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입도로 권원 확인. 구의동 250-6번지 도로 이용의 법적 근거와 장래 통행 가능성을 원본·현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 공사중단 상태 확인. 내부 개·보수 공사의 진행 정도와 재개에 필요한 비용·하자 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 임차조건 확인. 이다빈의 보증금·확정일자·점유부분은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인은 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 상태와 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황이 더 어렵다
등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2023년 8월 1일 한국비즈니스금융대부 근저당이 말소기준이고, 그 이후 전입한 임차인 이다빈은 대항력이 없으며 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 현황입니다. 공사가 상당기간 중단된 주택이라는 점, 그리고 공도 출입에 사용하는 타인 토지 구의동 250-6번지의 이용 권원이 미상이라는 점이 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는, 진입권원과 공사 상태가 확인된 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
