서울동부지방법원 2025타경51378. 성동구 용답동 서희스타힐스리버파크 5층 520호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 현황은 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중입니다. 소유자 박서하 씨는 2022.01.13. 이 호실을 거래가 135,000,000원에 취득했습니다. 현재 감정가 역시 135,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 108,000,000원입니다.
표면적인 핵심은 2023.09.20. 롯데캐피탈 가압류가 말소기준권리라는 점이지만, 실제 난도는 그보다 앞선 2021.12.29. 전입·점유를 갖춘 천은주 임차권에 있습니다. 임차보증금은 145,000,000원이고 확정일자는 2021.11.09.로, 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 싸게 낙찰받아도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 그 구조를 2026.07.01. 확약이 끊어낸 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 5층 520호 · 도로명 서울특별시 성동구 가람길 287 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호 |
| 면적 / 층 | 21.95㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 520호 |
| 사용승인 | 2016.07.18 |
| 소유자 | 박서하 (2022.01.13. 매매 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 108,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.09.20. 갑구 4번 롯데캐피탈 가압류 11,133,424원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부의 하나은행 근저당권 102,000,000원은 2019.11.18. 이미 말소됐기 때문에 현재 인수 대상이 아닙니다.
다만 천은주 임차권은 등기일 자체는 2024.01.04.이지만, 임대차계약일은 2021.11.06., 확정일자는 2021.11.09., 주민등록·점유개시는 2021.12.29.입니다. 즉 말소기준보다 전입이 앞서 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 145,000,000원에 대해 배당요구도 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천은주 | 145,000,000원 | 2021.12.29 | 2021.11.09 | 배당요구 2024.01.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 확약 주택도시보증공사(양도전: 임차인 천은주) |
② 가격 판단 — 1.08억이 ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 최저매각가 108,000,000원은 감정가 135,000,000원의 80%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건에서는 최근 실거래를 기준으로 한 비교가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
특히 사건상 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트 시세처럼 단순한 동일평형 평균을 전제하기보다, 해당 호실과 같은 이용·규모·입지의 거래가격을 별도로 확인해 응찰가 상한을 잡는 편이 맞습니다. 3회 유찰이라는 사실 자체도 가격 검증을 더 엄격하게 해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 천은주 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 11,133,424원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 39,312,000원이지만, 2026.07.01. 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 용답동 장한평역(5호선) 남동측 인근으로, 주위에 상업시설·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 장한평역(5호선)이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제5층 제520호이며 사용승인일은 2016.07.18입니다. 위생급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔)·업무시설(사무소)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남동측 약 20m, 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 6,900,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 이 사건의 핵심입니다. 낙찰 후 대금납부와 임차권등기 말소가 어떤 순서로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 배당계산만 보면 현재 회차 39,312,000원, 4회 유찰 시 60,555,200원, 5회 유찰 시 77,524,160원의 미배당이 발생합니다. 이 금액을 단순 합산하지 말고 확약 적용 여부를 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최저가 108,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론내리지 말고, 같은 이용형태·규모의 실제 거래가를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이라는 점을 전제로 실제 사용·임대·대출 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본과 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 1.45억 임차권을 ‘확약 한 장’이 바꿨다
이 사건을 숫자만 보면 최저가 108,000,000원에 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험한 구조입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 인수액은 39,312,000원이고, 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 커져 실질취득액은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
하지만 2026.07.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 천은주 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 108,000,000원*입니다.
따라서 승부처는 더 이상 “1.45억 보증금을 떠안느냐”가 아니라 확약의 원문·효력을 확실히 확인한 뒤, 1.08억이 실제 시장가격에 비해 매력적인지를 검증하는 것입니다. 권리위험은 크게 낮아졌지만 3회 유찰됐고 시세 비교 근거도 없으므로, 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
