서울동부지방법원 2025타경51402. 송파구 거여동 더숲 에이동 501호, 전용 18.04㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 262,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 167,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부 을구 1번에는 임차인 유미영의 주택임차권 280,000,000원이 존재합니다. 전입일은 2021.11.15, 확정일자는 2021.10.25이고, 경매의 말소기준으로 선언된 2025.05.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차의 배당 가정에서는 매각대금 167,680,000원 중 집행비용 3,147,520원을 뺀 164,532,480원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 115,467,520원은 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 167,680,000원 + 115,467,520원 = 283,147,520원이 실질취득입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 4-7 더숲 에이동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 18.04㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2020.08.25 |
| 소유자 | 유재영 (2021.10.25. 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 325,506,883원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
이 사건의 기준점은 2025.05.02 강제경매개시결정입니다. 임차인 유미영의 주택임차권은 2023.11.14 등기됐고, 계약일 2021.10.25·전입 및 점유개시일 2021.11.15로 기준권리보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 유미영 | 건물 제5층 제501호 18.04㎡ 전부 | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 중복 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 배당요구는 2023.11.14에 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가 60.8%가 아니라 실질취득을 본다
더숲에이동 전용 18.04㎡ 거래자료는 5건이며 평균은 276,000,000원, 최고 290,000,000원, 최저 260,000,000원입니다. 데이터상 최신 거래는 2022.02 · 260,000,000원입니다. 최저매각가 167,680,000원만 놓고 보면 거래평균의 60.8%지만, 이 물건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 18.04㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 18.04㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 18.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 18.04㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 18.04㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 평균 | 18.04㎡ | 5건 | 276,000,000원 |
현재 회차 실질취득 283,147,520원은 거래평균 276,000,000원보다 높고, 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 2회 유찰·감정가 64%라는 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 인수금을 합치면 자료상 거래평균을 웃돕니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 167,680,000원 | 115,467,520원 | 283,147,520원 |
| 3회 유찰 시 | 134,144,000원 | 148,534,016원 | 282,678,016원 |
| 4회 유찰 시 | 107,315,200원 | 174,987,213원 | 282,302,413원 |
각 회차의 실질취득은 매각가와 해당 회차 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 회차별로 달라 보증금과 정확히 일치하지는 않지만, 유찰이 진행돼도 총 부담은 약 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 유미영 보증금 | 280,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 유미영 | 325,506,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금 280,000,000원 중 164,532,480원만 배당되고, 부족분 115,467,520원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 전용면적은 18.04㎡입니다.
- 입지. 서울영풍초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2020.08.25입니다. 승강기·난방·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 공시지가는 4,239,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더숲에이동은 19세대이고 거래자료는 5건입니다. 최신 거래가 2022.02이므로 현재 시점의 가격과 환금성은 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 167,680,000원에 낙찰받더라도 인수 115,467,520원을 합쳐 총 283,147,520원이 됩니다.
- 유찰 효과 착시 확인. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 인수액이 증가해 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 1번 주택임차권, 임차권등기명령 2023카임5920, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 유미영이 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타나는 이유와 채권관계, 임대차 실체를 원본 자료에서 검증해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 거래자료의 최신 거래가 2022.02이므로 2026.07.20 입찰 판단에는 별도의 최신 시세 확인이 필요합니다.
- 세금·비용 확인. 성동세무서장 압류가 있고 실제 배당은 당해세 등 조세채권에 따라 달라질 수 있으므로 배당순위와 체납액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “2.83억 실질취득”
이 물건의 겉모습은 감정가 262,000,000원에서 2회 유찰되어 167,680,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 결론은 반대입니다. 임차인 유미영의 보증금 280,000,000원이 선순위 대항력 임차권으로 존재하고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 115,467,520원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 283,147,520원입니다.
이는 거래자료 평균 276,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 웃돕니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에서 유지되므로, 유찰만 기다리면 싸지는 구조도 아닙니다. 여기에 임차인과 경매채권자가 동일하다는 확인 과제까지 있습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수보증금과 임대차 실체를 먼저 확인해야 하는 고위험 권리분석형입니다.
