서울동부지방법원 2025타경51428. 광진구 군자동 라임클래식1차 2층 202호로, 감정평가상 사무실(PLEMD)로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 박정애·안일정으로 각 지분 2분의 1입니다. 권리분석의 기준점은 2020.04.09 설정된 영광군수산업협동조합의 근저당권 175,200,000원입니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있어 등기상 후순위 권리의 인수 구조는 단순한 편입니다.
하지만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 주식회사 엔케이엔에스, 이지훈의 전입신고일은 2025.03.13으로 말소기준인 2020.04.09보다 뒤여서 이 기재만 놓고 보면 대항력이 없습니다. 반면 주식회사로 기재된 주거 점유자는 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원과 실제 인수 위험을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51428 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층202호 · 동일로34길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실(PLEMD) 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2020.04.06 |
| 소유자 | 박정애 2분의 1 · 안일정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 171,008,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 청구금액 | 175,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 한 건 미상
말소기준은 2020.04.09 을구 1번 근저당권입니다. 2025.04.15 문영진 가압류, 2025.04.22 양길자 가압류, 2025.05.22 임의경매개시결정, 2025.07.22 박범근 가압류, 2025.08.01 이재성 가압류, 2025.08.07 김지윤 가압류, 2025.09.03 국 압류, 2026.01.29 서울특별시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
기준 근저당권은 2025.11.05 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 경매개시 당시 채권자는 영광군수산업협동조합이고, 배당 시뮬레이션도 영광군수산업협동조합 명의의 근저당권을 기준으로 작성되어 있습니다. 입찰 전에는 최신 등기부에서 권리자 표시와 배당관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
임차·점유 현황
| 임차·점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔케이엔에스, 이지훈 | 202호 | 2025.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·회차 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
감정가는 334,000,000원, 현재 최저매각가는 171,008,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 136,806,400원, 5회 유찰 시 109,445,120원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 171,008,000원 | 167,813,888원 | 875,016,796원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 136,806,400원 | 134,091,110원 | 908,739,574원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 109,445,120원 | 107,112,888원 | 935,717,796원 |
③ 예상배당표 (매각가 171,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,194,112원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 175,200,000원 | 167,813,888원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 문영진 | 103,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 양길자 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박범근 | 185,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 이재성 | 369,630,684원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 김지윤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,042,830,684원 중 채권자 예상배당은 167,813,888원, 미배당은 875,016,796원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 점유자 중 대항력 판정이 미상인 기재가 있어 실제 권리관계 확인이 선행돼야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 장안초등학교 서측 인근이며, 동측 후면으로 주거지대와 근린생활시설 등이 혼재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로변으로 노선버스가 운행됩니다. 동측 직선거리 600~700M에 어린이대공원역이 소재하고 서측 인근으로 동부간선로가 통과합니다.
- 이용. 감정평가상 사무실(PLEMD)로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건으로 사용승인일은 2020.04.06이며, 위생설비·승강기설비·개별난방설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 도시지역·제3종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 연결 도로가 있는 각지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 주거 용도로 기재된 주식회사의 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 첫 번째 점유 기재. 주식회사 엔케이엔에스, 이지훈의 전입일은 2025.03.13으로 말소기준 2020.04.09보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.11.05 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기돼 있으므로 최신 등기와 배당관계의 일치 여부를 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정상 사무실(PLEMD) 이용이지만 내부 확인이 제한됐으므로 현장과 건축물대장 현황을 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 근린시설·사무실 이용 상태에 맞는 거래가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 미상 점유 해소가 먼저”
이 사건은 등기만 보면 기준이 분명합니다. 2020.04.09 영광군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸 대상으로 정리됩니다. 현재 최저가는 171,008,000원으로 감정가 334,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 낮아진 최저가보다 점유관계의 불확실성입니다. 2025.03.13 전입한 점유 기재는 대항력이 없지만, 별도의 주거 점유 기재는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 확정값으로 믿기보다, 해당 점유자의 권리관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 미상 점유는 아직 정리되지 않았습니다.
