서울동부지방법원 2025타경51443. 송파구 문정동 대영하이츠빌라(7차) 4층 402호, 전용 41.68㎡ 다세대주택입니다. 감정가 285,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 145,920,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 최형호는 2022.05.03. 확정일자를 받고 2022.06.20. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 곽지훈의 근저당은 2024.01.04. 설정됐으므로 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2024.06.24. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 93-5 4층402호 · 서울특별시 송파구 송이로34길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.68㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 양정훈 (2015.01.13. 매매 · 거래가액 166,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 145,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 221,810,844원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.01.04. 접수된 곽지훈 근저당권 52,000,000원입니다. 화성시 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 관악세무서장 처분의 압류 등 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최형호는 2022.06.20. 전입·점유를 시작해 말소기준일보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 을구 6번 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금 미배당 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형호 | 4층 402호 41.68㎡ 전부 · 주거 | 210,000,000원 | 2022.06.20 | 2022.05.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 약 2.1억에 묶인다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 145,920,000원 + 66,922,880원 = 212,842,880원입니다. 4회 유찰 시에는 116,736,000원에 인수 95,698,304원, 5회 유찰 시에는 93,388,800원에 인수 118,692,198원이 붙습니다. 즉 화면에 보이는 최저가만 낮아질 뿐 실질부담은 계속 약 2.1억원 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 145,920,000원 | 66,922,880원 | 212,842,880원 |
| 4회 유찰 시 | 116,736,000원 | 95,698,304원 | 212,434,304원 |
| 5회 유찰 시 | 93,388,800원 | 118,692,198원 | 212,080,998원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮다
대영하이츠빌라(7차)는 10세대, 1991.10.25. 준공된 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 41.68㎡ 거래 5건이 확인되며 전체 평균은 258,600,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05.의 275,500,000원 1건이며 최신 거래도 동일한 275,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 41.68㎡ | 4 | 275,500,000원 |
| 2024.01 | 41.68㎡ | 2 | 271,500,000원 |
| 2024.01 | 41.68㎡ | 2 | 271,500,000원 |
| 2024.01 | 41.68㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2024.01 | 41.68㎡ | -1 | 205,500,000원 |
| 전체 평균 | 41.68㎡ | 5건 | 258,600,000원 |
현재 회차 실질취득 212,842,880원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 275,500,000원의 약 77.3%입니다. 과거 거래 대비 최근 거래 추세도 +8.3%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 따라서 이 사건은 최저가 145,920,000원을 시세와 직접 비교해 “47% 할인”으로 볼 물건은 아니지만, 임차보증금 인수까지 합친 실질취득 기준으로도 최신 거래보다는 낮은 가격대입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 최형호 보증금 | 210,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 근저당권 · 곽지훈 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 221,810,844원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 최형호의 미배당액 66,922,880원은 매수인 인수로 계산됩니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문덕초등학교 남동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·상가주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 문정역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 186.9㎡, 공시지가 6,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 규모의 1991년 준공 다세대주택으로, 실거래 표본은 5건입니다. 가격 메리트와 별개로 소규모·노후 다세대의 환금성은 입찰가 결정 시 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 판단가격은 145,920,000원이 아니라 212,842,880원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 95,698,304원, 118,692,198원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 275,500,000원이며 실질취득은 그 약 77.3%입니다.
- 임차권 말소와 보증금 인수 구분. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.46억 낙찰”이 아니라 “약 2.13억 취득”
이 물건의 숫자는 두 겹으로 봐야 합니다. 표면상 최저가는 145,920,000원으로 감정가의 51.2%까지 떨어졌지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 66,922,880원이 붙어 현재 회차 실질취득은 212,842,880원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 전체 부담은 약 2.1억원 수준에 머뭅니다.
그럼에도 최신 실거래 275,500,000원과 비교하면 실질취득은 약 77.3%이고, 최근 거래 추세도 +8.3%입니다. 따라서 가격 차이는 존재하지만 권리가 단순하지 않은 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 총취득비용과 다세대 환금성을 함께 감당할 수 있는지입니다.
