🏷️ 24.01% 🛡️ 인수 0원 🔁 4회 유찰 👤 임차인 1명
의정부지방법원 2025타경3902. 고양시 덕양구 향동동 ‘향동 봄 빌딩’ 1층 112호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이순옥이고, 2022.01.20 소유권이전과 동시에 부산은행의 채권최고액 709,500,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국 및 인천광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황에서 더 눈에 띄는 것은 등기보다 물건의 사용 형태입니다. 공부상 112호는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현재는 인접한 111호·113호와 경계벽을 제거해 ‘고향옥 얼큰순대국’으로 일체 사용 중입니다. 감정평가 내용상 위치·면적은 건축물현황도로 특정 가능하고 경계벽 복원도 가능하며 개별 호수의 단독효용가치는 인정된다고 판단됐습니다. 즉 독립성을 완전히 상실한 것으로 보지는 않았지만, 실제 입찰에서는 현재의 통합 사용상태를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 1층112호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 111호·113호와 일체로 ‘고향옥 얼큰순대국’ 이용 |
| 소유자 | 이순옥 · 2022.01.20 소유권이전 · 거래가액 864,177,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 214,890,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 658,405,622원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.20 부산은행 근저당입니다. 인천신용보증재단의 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 국과 인천광역시 서구의 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기됐고 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기왕 | 2023.12.11 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금 30,000,000원·월차임 2,000,000원으로 조사됐으나 구체적인 임대내역은 미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준보다 뒤여서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 감정가 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 895,000,000원, 현재 최저매각가는 214,890,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24.01% 구간입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 150,423,000원, 6회 유찰 시 105,296,100원으로 제시돼 있습니다.
현재 112호는 독립된 벽체가 없는 상태로 111호·113호와 함께 영업 중입니다. 감정평가에서는 경계벽 복원이 가능하고 과도한 비용이 소요되지 않으며 개별 호수의 단독효용가치도 인정된다고 판단했습니다. 다만 실제 낙찰 후 112호만 별도로 사용할 경우 통로·출입구·경계벽 복원과 현 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 709,500,000원 | 211,081,540원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 47,499,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 756,999,988원 중 예상배당은 211,081,540원이며, 미배당은 545,918,448원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근. 주변은 인근 아파트단지를 배후지로 하는 상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 25m, 남서측 및 북서측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상8층 중 112호이며 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으나, 인접한 111호·113호와 경계벽을 제거해 일체로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 112호 단독 사용성. 건축물현황도상 위치·면적 특정과 경계벽 복원이 가능하다고 평가됐지만, 실제 통로·출입구와 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 계약 확인. 김기왕은 대항력이 없지만 보증금 30,000,000원·월차임 2,000,000원으로 조사됐고 구체적 임대내역은 미상입니다.
- 명도 범위. 111호·112호·113호가 하나의 음식점으로 영업 중이므로 112호만의 점유·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 24.01%라고 해서 곧바로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다. 주변 근린상가의 실제 매매·임대수준을 별도로 대조하세요.
- 후속 회차. 5회 유찰 시 150,423,000원, 6회 유찰 시 105,296,100원 시나리오가 제시돼 있으므로 가격만이 아니라 환금성과 활용 가능성을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 4회 유찰됐는지가 중요하다”
권리 자체는 비교적 명료합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 김기왕의 전입은 그보다 뒤라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건은 일반 아파트처럼 단순하지 않습니다. 112호가 111호·113호와 경계벽 없이 하나의 음식점으로 사용되고 있고, 이미 4회 유찰돼 감정가 895,000,000원에서 214,890,000원까지 내려왔습니다.
감정평가에서는 112호의 위치·면적 특정과 경계벽 복원이 가능하고 개별 호수의 단독효용가치를 인정했습니다. 그렇더라도 입찰 판단의 핵심은 등기상 인수위험보다 실제 단독 사용·명도·임대관계와 환금성입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 24%라 싸다”가 아니라, 현재 사용 형태를 해소했을 때 112호가 독립된 근린시설로 얼마나 활용되고 거래될 수 있는지를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
