의정부지방법원 2025타경3902. 고양시 덕양구 향동동 ‘향동 봄 빌딩’ 1층 112호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 인접한 111호·113호와 경계벽을 제거해 일체로 ‘고향옥 얼큰순대국’으로 이용 중입니다. 감정평가 내용상 통로와 출입구가 확보되어 있고 위치·면적은 건축물현황도로 특정 가능하며, 경계벽 복원도 가능하고 과도한 비용이 소요되지 않아 개별 호수의 단독효용가치가 인정됩니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2022년 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국 및 인천광역시 서구의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 김기왕은 2023.12.11. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 1층112호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 111호·113호와 일체 사용 |
| 소유자 | 이순옥 · 거래가액 864,177,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 658,405,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준권리는 2022.01.20. 을구 1번 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 709,500,000원입니다. 2025년 인천신용보증재단의 47,499,988원 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 이후 국 및 인천광역시 서구의 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기왕 | 39.1400 | 2023.12.11 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김기왕의 전입일은 2023.12.11.로 말소기준권리인 2022.01.20. 부산은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매각으로 임차보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
감정가는 895,000,000원, 현재 최저매각가는 306,985,000원으로 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 상가 성격의 근린시설이고, 현재 인접 호수들과 일체로 운영 중입니다. 실제 가치 판단은 112호 단독 사용 시의 수익성, 임대수요, 복원 이후 효용, 1층 상가의 실제 유동과 공실 가능성까지 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,790원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 709,500,000원 | 301,887,210원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 47,499,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 306,985,000원 가정 시 집행비용 5,097,790원을 제외한 301,887,210원이 부산은행 근저당에 배당되고, 총 채권액 756,999,988원 대비 미배당은 455,112,778원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지를 배후로 둔 상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상8층 중 1층 112호이며 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25m, 남서측 및 북서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 111호·113호와 경계벽을 제거해 ‘고향옥 얼큰순대국’으로 일체 사용 중입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 111·113호와의 분리 상태. 경계벽 제거 범위와 112호 단독 출입·영업 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 복원 가능성. 감정평가상 경계벽 복원 가능·과도한 비용 미소요로 판단됐으나 실제 구조와 설비 연결 상태를 직접 대조하세요.
- 임차인 점유. 김기왕은 대항력이 없지만 현재 영업·점유 관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 상권 임대료·공실·수익성을 별도로 확인하세요.
- 다회 유찰 원인. 3회 유찰에 이른 이유가 가격인지, 일체사용 구조인지, 상권·수익성인지 현장과 입찰기록을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 2022년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김기왕도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 112호는 현재 111호·113호와 경계벽을 제거해 하나의 음식점으로 사용 중이고, 3회 유찰로 최저가가 306,985,000원까지 내려왔습니다. 감정평가상 개별 호수의 단독효용은 인정되지만 실거래 시세가 없으므로 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 독립 사용·복원·상가 환금성·수익성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다.
