서울동부지방법원 2025타경51457. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 8층 803호, 현황 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 후에도 남는 선순위 권리입니다. 등기부에는 윤소영 명의 전세권이 2022.03.31 전세금 290,000,000원으로 설정돼 있고, 윤소영의 전입 역시 같은 날인 2022.03.31입니다. 반면 말소기준은 2024.02.20 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 따라서 전세권과 전입 모두 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 238,400,000원은 감정가 298,000,000원의 80% 수준이지만, 그 숫자만으로 할인율을 평가하면 왜곡됩니다. 현재 가정배당에서 전세권자에게 돌아가는 돈은 234,262,400원으로 전세금 290,000,000원 전액에 미치지 못하고, 55,737,600원이 남습니다. 등기상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 권리이므로, 권리분석에서는 이 미배당분까지 매수인의 경제적 부담으로 합산해 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51457 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층 803호 · 도로명 백제고분로42길 4-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 13.055㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 8층 |
| 사용승인 | 2021.07.30 |
| 소유자 | 김성훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 238,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2024.02.20 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 그 이후 서울보증보험주식회사 가압류, 합자회사 동화 가압류, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 2022.03.31 전세권 290,000,000원은 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않습니다. 이 선순위 전세권이 이 사건의 핵심 인수위험입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤소영 | 803호 · 주거 2022.03.31 | 임차보증금 미상 등기 전세금 290,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 전세권 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤소영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사됐고, 전입일 2022.03.31이 말소기준일 2024.02.20보다 빠르므로 대항력이 인정된 상태입니다. 다만 임차보증금 자체는 확인되지 않았으므로 이를 전세권 금액 290,000,000원과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다. 별도로 등기된 전세권의 전세금이 290,000,000원이라는 점이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
에스아이팰리스레이크잠실은 총 27세대, 사용승인일 2021.07.30이며 대상 전용면적은 13.055㎡입니다. 시세 데이터에 집계된 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 210,750,000원 |
현재 최저가 238,400,000원 자체도 최근12개월 평균 210,750,000원의 113.1%로 평균보다 높습니다. 여기에 선순위 전세권 미배당분 55,737,600원을 합친 실질취득 294,137,600원을 적용하면 평균의 약 139.6%입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 약 117.7%입니다. 따라서 감정가 대비 20% 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,137,600원 |
| 2. 전세권 · 윤소영 | 290,000,000원 | 234,262,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 전액이 집행비용과 선순위 전세권 배당에 소진됩니다. 전세금 290,000,000원 중 55,737,600원이 미배당으로 남고, 등기상 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 구조이므로 권리분석상 이 금액을 매수인의 인수부담으로 보수적으로 합산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 전용면적 13.055㎡의 소형 주거형 물건입니다.
- 입지. 서울송파초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8·9호선 환승역인 석촌역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2021.07.30이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 603.3㎡, 공시지가 12,950,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 10미터, 북서측 약 6미터 내외의 백제고분로42길과 접하고 있습니다.
- 현황 확인. 층별 건축물현황도와 호별 건축물현황도의 내부구조가 상이하며, 외부관찰 결과 층별 건축물현황도상 구조가 현황과 일치하는 것으로 추정됐습니다.
- 환금성. 총 27세대 소규모 건물이고, 시세 표본도 2건으로 적으며 거래가격이 171,500,000원과 250,000,000원으로 차이가 큽니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 238,400,000원이 아니라 선순위 전세권 미배당분을 더한 약 294,137,600원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 전세권 인수 범위 확인. 2022.03.31 설정 전세권 290,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 구조이므로 배당 후 남는 금액의 실제 승계 범위를 원본 매각물건명세서와 등기부로 재확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 윤소영의 전입은 2022.03.31로 대항력이 있으며, 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 등기 전세금 290,000,000원과 임차보증금을 동일시하지 말고 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 윤소영이 임차인·전세권자·경매채권자로 중첩되는 구조이므로 실제 점유와 계약관계, 경매신청 원인을 대조할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 전세권 미배당분이 늘어 실질취득은 약 293,470,080원·292,936,064원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 시세 상한 보수적으로. 최근12개월 평균 210,750,000원, 최신 거래 250,000,000원보다 실질취득가가 높습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 내부구조 확인. 건축물현황도 간 내부구조 차이가 기재돼 있으므로 현황과 공부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.38억짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 298,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 238,400,000원까지 내려온 송파구 신축급 소형 다세대입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 2022.03.31 전세권 290,000,000원이 말소기준보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않으며, 현 회차 배당 뒤에도 55,737,600원이 남습니다. 이를 더하면 실질취득은 약 294,137,600원으로 감정가에 근접합니다.
더구나 이 실질취득가는 시세 데이터의 최근12개월 평균 210,750,000원의 약 139.6%, 최신 거래 250,000,000원의 약 117.7%입니다. 추가 유찰이 진행돼도 미배당 전세권이 늘어 총부담이 약 2.93억대에 머무는 시나리오입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “선순위 전세권을 포함해 실제 얼마에 취득하느냐”입니다. 현재 자료 기준으로는 권리위험이 크고 가격 메리트도 부족한 인수형 사건으로 평가하는 것이 타당합니다.
