서울동부지방법원 2025타경51506. 강동구 천호동 가우디캐슬 102동 301호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·욕실겸화장실1·발코니 등으로 이용 중이며, 대상 건물은 철근콘크리트구조 지상6층 중 제3층입니다. 사용승인일은 2016.04.05, 시세 비교 대상 면적은 39.83㎡입니다.
등기상 현재 소유자는 장충남입니다. 2016.05.30 공유자 전원 지분을 284,000,000원에 이전받았고, 같은 날 신한은행 근저당권 220,800,000원이 설정됐지만 이 근저당은 2022.07.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.05 하나카드 가압류 39,336,475원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51506 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 227-11 가우디캐슬 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 39.83㎡ · 방2·거실·주방·욕실겸화장실1·발코니 등 |
| 소유자 | 장충남 · 2016.05.30 거래가액 284,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 231,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정정화 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입이 핵심
이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 정정화의 전입일은 2022.07.26이고 말소기준권리인 하나카드 가압류는 2022.12.05입니다. 시간 순서만 보면 전입이 먼저입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 자료만으로 완전한 대항력·우선변제 범위나 미배당 보증금을 산정할 수는 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정정화 | 301호 | 2022.07.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 숫자만 보면 할인폭은 크다
가우디캐슬은 총 25세대, 사용승인일 2016.04.05입니다. 확인되는 실거래 표본은 2024.03 · 42.16㎡ · 5층 · 375,000,000원 1건입니다. 제공된 시세 기준에서 현재 최저매각가 231,680,000원은 이 실거래 기준의 61.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 42.16㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 375,000,000원 |
감정가 362,000,000원 자체도 실거래 표본 375,000,000원보다 낮고, 2회 유찰된 현재 최저가는 더 크게 낮아졌습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 대상 면적 39.83㎡와 실거래 면적 42.16㎡도 차이가 있어, 375,000,000원을 곧바로 확정 시세로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,520원 |
| 1. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 39,336,475원 | 39,336,475원 |
| 2. 경매개시결정 · 정정화 | 350,000,000원 | 188,300,005원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 389,336,475원, 채권자 예상배당 합계는 227,636,480원, 미배당은 161,699,995원입니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 231,680,000원 | 227,636,480원 | 161,699,995원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 185,344,000원 | 181,949,184원 | 207,387,291원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 148,275,200원 | 145,399,347원 | 243,937,128원 |
매각가가 내려갈수록 신청채권자 정정화의 배당액은 188,300,005원 → 142,612,709원 → 106,062,872원으로 줄고, 전체 미배당은 커집니다. 소유자 잔여는 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호초등학교 남동측 인근. 중소규모 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 동측 인근에 지하철5호선 굽은다리역, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층, 사용승인일 2016.04.05. 위생설비·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사 사다리형 토지, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,398,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 폭 14m 내외 도로에 접하나 해당 방향 차량출입은 불가능하고, 남동측 약 6m 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 환금성. 가우디캐슬은 25세대로 실거래 표본이 1건뿐입니다. 가격 비교 시 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 정정화의 보증금·확정일자·실제 점유관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·임대차계약 자료에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 선후관계. 전입일 2022.07.26은 말소기준 2022.12.05보다 앞섭니다. 보증금 미상 상태에서 인수 위험을 0으로 단정하지 마세요.
- 동일인명 관계 확인. 임차인 정정화와 경매신청 채권자 정정화의 관계 및 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 실거래는 375,000,000원 1건입니다. 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “61.8%의 가격보다 임차관계가 먼저”
이 물건은 감정가 362,000,000원에서 2회 유찰돼 231,680,000원까지 내려왔습니다. 확인되는 실거래 표본 375,000,000원과 비교하면 숫자상 가격 매력은 분명합니다. 그러나 정정화의 전입일 2022.07.26이 말소기준 2022.12.05보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않았다는 점이 권리분석의 중심입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없지만, 보증금·확정일자·점유 실질을 확인하기 전까지는 최저가 61.8%만 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 매력, 권리는 확인 전 보류. 이 사건은 임차관계를 확정한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.
