서울동부지방법원 2025타경51531. 암사동 에벤에셀나래하우스 3층 304호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 공부는 오피스텔, 실제 이용은 주거용입니다. 건물은 2016년 사용승인된 지하 2층·지상 8층의 근생·오피스텔·공동주택 복합 건물이고, 본건 면적은 27.62㎡입니다.
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 박용석은 2020.02.21 전입·점유를 시작했고 2020.02.03 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.09.15 신한은행 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 513-39 에벤에셀나래하우스 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 27.62㎡ · 공부상 오피스텔, 주거용 사용 |
| 소유자 | 김부형 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 119,296,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,682,245원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2016년 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권은 2017.01.17 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2023.09.15 신한은행 가압류 47,676,737원입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 박용석의 전입·점유는 2020.02.21로 말소기준보다 빠릅니다. 등기상 임차권 설정 접수는 2024.03.15이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유 시점은 2020년입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미배당분은 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용석 | 304호 27.62㎡ 전부 · 주거 | 2020.02.21 | 2020.02.03 증액 8,000,000원: 2021.12.14 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
등기부의 2024.08.12 ‘3번 임차권 경정’은 별도 임차인이 아니라 기존 박용석 임차권의 확정일자 내용을 경정한 등기입니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 119,296,000원 | 53,174,144원 | 172,470,144원 |
| 4회 유찰 시 | 95,436,800원 | 76,681,062원 | 172,117,862원 |
| 5회 유찰 시 | 76,349,440원 | 95,424,850원 | 171,774,290원 |
낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 총 취득부담은 약 1.72억원 부근에서 거의 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.19억이 아니라 1.72억
에벤에셀나래하우스의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 173,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 데이터가 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2024.03의 180,000,000원 1건이며, 이전 거래들보다 최근 가격이 6.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 25.79㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 28.57㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 25.79㎡ | 8 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 173,000,000원 |
현재 회차 실질취득 172,470,144원은 최근 12개월 거래 180,000,000원의 약 95.8%입니다. 금액 차이는 7,529,856원으로, 최근 거래 대비 약 4.2% 낮습니다. 따라서 최저가 119,296,000원만 놓고 “최근 시세의 66.3%라 싸다”고 판단하는 것은 잘못된 비교입니다. 실제 부담액 기준으로 보면 할인폭은 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,470,144원 |
| 1. 임차인 박용석 보증금 | 170,000,000원 | 116,825,856원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 47,676,737원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,310,847원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 패류살포양식수산업협동조합 | 157,497,817원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 185,682,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박용석은 예상배당 116,825,856원을 받고도 53,174,144원이 남아 매수인 인수로 이어집니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강동구 암사동, 지하철 8호선 암사역 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·연립다세대·아파트단지·근린생활시설이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 암사역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지하 2층·지상 8층이며 2016.05.25 사용승인됐습니다. 급수위생·난방·승강기·기계식 주차장·화재경보시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 사건상 다세대이며 공부상 오피스텔, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이고 동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,378,000원/㎡입니다.
- 환금성. 22세대 소규모 건물이고 확인된 실거래가 3건으로 많지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰횟수도 3.0회여서 매도 시 가격과 기간에 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 최저가 119,296,000원에만 시선을 두지 말고, 예상 인수 53,174,144원을 합친 172,470,144원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 커져 실질취득액은 각각 172,117,862원·171,774,290원 수준입니다.
- 임차보증금 배당 확인. 박용석이 실제 배당에서 얼마를 받는지에 따라 최종 인수액이 달라지므로 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 존재하므로 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 22세대, 실거래 3건이라는 표본을 감안해 최근 거래 180,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 면적·층·상태 차이를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.19억 낙찰”이 아니라 “약 1.72억 취득”
이 물건은 3회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 대항력 있는 170,000,000원 임차보증금이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 53,174,144원이고, 실질취득은 172,470,144원입니다. 최근 12개월 거래 180,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 약 4.2%에 불과합니다.
게다가 추가 유찰이 되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.72억원 부근에서 거의 고정됩니다. 22세대 소규모 건물, 확인된 실거래 3건, 평균 3회 유찰이라는 환금성까지 감안하면 권리위험을 감수할 만큼 가격 여유가 큰 물건은 아닙니다. 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 싸졌는가’보다 ‘임차보증금을 포함한 총 취득부담이 최근 시세보다 충분히 낮은가’를 기준으로 봐야 합니다.
