168,320,000원
서울동부지방법원 2025타경51576. 서울 강동구 천호동 금강블루빌 3층 302호, 전용 28.54㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가 263,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 168,320,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차권자 이상철은 2020.11.24. 전입, 2020.09.28. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 253,000,000원입니다. 말소기준이 되는 주택도시보증공사 가압류 2024.11.22.보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정된 자료이고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 168,320,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,156,480원을 먼저 제외한 뒤 이상철에게 165,163,520원이 배당됩니다. 보증금 253,000,000원 중 남는 87,836,480원은 매수인 인수로 계산되어, 낙찰가와 합친 알려진 실질취득은 256,156,480원입니다. 따라서 “1.68억짜리 물건”이 아니라 약 2.56억을 들여 취득하는 구조로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-108 금강블루빌 3층 302호 · 성안로27길 63-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 28.54㎡ · 6층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사인엔아웃 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 168,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 260,832,601원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 규모 / 준공 | 20세대 · 2018.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2018.10.15. 강동농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원이 설정됐지만 2018.12.10. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 확인된 인수 8,783만원, 추가 미상 위험 별도
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상철 | 3층 302호 28.54㎡ · 주거(임차권등기) | 253,000,000원 | 2020.11.24 · 2020.09.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 87,836,480원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 · 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미상 |
두 임차인 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 이상철 외에 기사항전으로 기재된 주거 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하고, 알려진 87,836,480원 외에 추가 인수 가능성이 완전히 닫혀 있지 않습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로다
대항력 있는 이상철의 보증금 253,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘고 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 즉 유찰을 기다린다고 총 취득부담이 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 168,320,000원 | 87,836,480원 | 256,156,480원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 134,656,000원 | 121,029,184원 | 255,685,184원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 107,724,800원 | 147,583,347원 | 255,308,147원 |
현재 회차에서 알려진 실질취득은 256,156,480원이고, 3회 유찰 시에도 255,685,184원, 4회 유찰 시에도 255,308,147원입니다. 낙찰가는 168,320,000원에서 107,724,800원까지 떨어지지만 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수는 약 2.55억대에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰 횟수 자체는 가격 메리트의 직접 근거가 되기 어렵습니다.
④ 시세 비교 — 1.68억이 아니라 2.56억으로 비교
금강블루빌 전용 28.54㎡ 확인 실거래 4건은 모두 2024.11. 거래로, 260,000,000원부터 270,000,000원 사이입니다. 평균은 263,750,000원, 최신 거래는 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 28.54㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2024.11 | 28.54㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2024.11 | 28.54㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 28.54㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | 28.54㎡ | 4건 | 263,750,000원 |
최저가만 시세와 비교하면 168,320,000원은 평균 263,750,000원의 63.8%에 불과합니다. 그러나 이 비교는 대항력 임차보증금 인수를 빼먹은 숫자입니다. 현재 알려진 실질취득 256,156,480원으로 다시 비교하면 실거래 평균의 약 97.1%, 최신 거래 265,000,000원의 약 96.7%입니다. 즉 확인된 권리만 반영해도 실질 할인은 크지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 168,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,156,480원 |
| 1. 임차인 이상철 보증금 | 253,000,000원 | 165,163,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,232,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이상철 | 260,832,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 가정에서 이상철의 보증금 미배당액은 87,836,480원이며 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정이므로 실제 배당순서와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신중학교 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트 단지·근린 상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역과 다수 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 3층 302호이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 112.0㎡, 공시지가 4,610,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고 확인 실거래 표본은 4건입니다. 권리부담을 제거한 순수 가격경쟁력은 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 내려가도 총액은 거의 안 내려갑니다. 2회·3회·4회 유찰 시나리오에서 낙찰가+이상철 인수액은 모두 약 2.55억대입니다.
- 이상철 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 전입, 확정일자, 증액 12,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 강동구 압류 세액 확인. 세금이 임차인보다 먼저 배당되면 이상철의 미배당 보증금과 매수인 인수가 커질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각물건명세서의 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 판단은 실질취득 기준. 최저가 168,320,000원이 아니라 확인 인수까지 합친 256,156,480원을 실거래 평균 263,750,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.68억 낙찰”이 아니라 “2.56억 취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 263,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 168,320,000원까지 떨어진 매력적인 경매처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 이상철의 보증금 253,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 배당받지 못한 87,836,480원을 매수인이 떠안습니다. 알려진 실질취득은 256,156,480원으로 실거래 평균 263,750,000원과 큰 차이가 없습니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어 3회 유찰 시 255,685,184원, 4회 유찰 시 255,308,147원 수준으로 총 부담이 유지됩니다. 여기에 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 추가 주거 점유자와 강동구 압류 세액 변수가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만, 실질취득은 시세에 가깝고 권리 불확실성은 남아 있다.” 입니다. 최저가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 주기 어려운 C등급 위험관리형 물건입니다.
