서울동부지방법원 2025타경51589. 송파구 오금동 33에비뉴 3층 302호, 전용 42.68㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 600,000,000원이고 현재 최저매각가는 480,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류·가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 도현철의 560,000,000원 임차권입니다. 주민등록과 점유개시는 2022.01.07, 확정일자는 2021.11.08이며, 임차권등기는 2024.01.22 접수됐습니다.
통상 이 구조라면 매각대금에서 전액 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남습니다. 실제 배당모형도 480,000,000원 매각을 가정해 도현철에게 472,800,000원을 우선배당하고 87,200,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19 제출한 확약서에서 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 도현철 관련 인수액은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 33-12 33에비뉴 3층302호 · 도로명 서울특별시 송파구 중대로31가길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 42.68㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 임미경 · 거래가액 595,000,000원 |
| 규모 | 33에비뉴 · 14세대 · 준공 2021.03.17 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 480,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2024.12.27 잠실세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 도현철은 2022.01.07 주민등록·점유를 시작했고 2024.01.22 임차권등기를 마쳐 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 반면 2025.02.18 서울특별시 압류, 2025.02.25 롯데카드 가압류 20,256,984원, 2025.06.10 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도현철 | 302호 전부 · 2022.01.07 | 560,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 有 확정 2021.11.08 · 배당요구 2025.08.29 | 실질 0원 |
| 김지연 | 302호 · 2025.04.03 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 없음 |
도현철은 선순위 임차권자이나 확약 적용 대상입니다. 김지연은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차관계 자체는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 보면 최근 거래보다 낮다
가격 비교는 최저가만 보는 것이 아니라 실제 매수인이 부담하는 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 이 사건은 확약으로 도현철 인수가 실질 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 480,000,000원입니다. 33에비뉴 전용 42.68㎡의 최근 12개월 평균은 605,000,000원, 최신 거래도 2025.10 605,000,000원입니다. 실질취득액은 이 최근 시세의 79.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 42.68㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2021.10 | 42.68㎡ | 2 | 595,000,000원 |
| 2021.08 | 42.68㎡ | 3 | 595,000,000원 |
| 2021.07 | 42.68㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.68㎡ | 4건 | 598,750,000원 |
최근 12개월 표본은 1건이지만 최신 거래가 605,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 605,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래의 가격 추세는 +1.4%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 598,750,000원보다도 최근 거래 605,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절하며, 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 480,000,000원의 실질취득은 가격 측면의 메리트가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 1. 임차인 도현철 보증금 · 우선변제 | 560,000,000원 | 472,800,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,256,984원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 도현철 보증금 미배당액은 87,200,000원이고 이를 매수인 인수로 계산하지만, 2026.06.19 확약을 반영하면 도현철 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 480,000,000원 | 87,200,000원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 384,000,000원 | 182,176,000원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 307,200,000원 | 257,900,800원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 오금고등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·연립주택·아파트 단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 3·5호선 오금역이 소재합니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6미터 포장도로와 접하며, 제3종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 5,706,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 33에비뉴는 14세대 규모이며, 이 사건은 2회 유찰 상태입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 당사자를 매각기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 김지연 임차관계 확인. 전입은 2025.04.03으로 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 도현철 확약과 별개로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 도현철 임차권등기는 560,000,000원 보증금 전액을 범위로 설정되어 있습니다. 확약의 실제 말소 절차가 매각 후 이행되는지 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각기록과 등기부 원문에서 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 수 확인. 최근 12개월 평균 605,000,000원은 1건의 거래를 기준으로 합니다. 전체 4건 평균은 598,750,000원입니다.
- 다세대 환금성 고려. 가격 메리트와 별개로 14세대 규모, 2회 유찰, 단지 경매 매각률 0.0%라는 특성을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약 반영 시 가격형”
이 사건을 확약서 없이 보면 결론은 무겁습니다. 도현철의 560,000,000원 임차권이 말소기준보다 선순위이고, 현재 480,000,000원 매각가에서는 배당모형상 87,200,000원의 미배당액이 남기 때문입니다. 그러나 2026.06.19 확약서가 바로 그 핵심을 바꿉니다. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어 도현철 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 480,000,000원으로 봅니다.
그 결과 가격 비교도 560,000,000원 보증금이나 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 480,000,000원의 실질취득으로 해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 605,000,000원이고 현재 실질취득은 그 79.3% 수준입니다. 다만 확약 밖 김지연의 보증금·확정일자 미상, 14세대 도시형생활주택, 2회 유찰과 단지 경매 매각률 0.0%까지 감안하면 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트가 살아나는 물건입니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차관계가 남아 있어 종합 평가는 B가 적절합니다.
