서울동부지방법원 2025타경51596. 광진구 중곡동 아성뜨란채 2층 202호입니다. 현재 최저가는 216,960,000원으로 감정가 339,000,000원의 64% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 등기상 채권만 보면 단순해 보이는 것과 달리, 이 사건은 임차인의 선행 전입과 공부상 사무소 용도를 함께 봐야 합니다. 임차인 조한기는 2018.11.26 전입했고 말소기준 가압류는 2020.11.03입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조한기는 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 따라서 단순히 ‘대항력 있음’이나 ‘인수 0원’으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
또 하나의 핵심은 용도입니다. 사건상 용도는 다세대이지만 감정요항표상 건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이고, 폐문부재로 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 최저가 2.1696억원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 자료가 없습니다. 2회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 133-1 아성뜨란채 2층202호 · 서울특별시 광진구 용마산로3길 79 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 실제 이용상황 미확인 |
| 건물 | 2018.11.13. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 216,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조한기 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 중요하다
등기상 현존 말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 강서구 압류, 강제경매개시결정, 인천광역시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.02.05 광진구 압류는 2024.06.17 해제돼 이미 말소됐고, 2018.11.20 관악신용협동조합 근저당권도 2018.11.27 일부포기로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조한기 | 202호 | 2018.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조한기는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 또한 조한기는 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 임대차계약의 실제 존재·보증금·배당요구 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 64%지만 ‘싸다’고 말할 자료가 없다
감정가는 339,000,000원, 현재 최저가는 216,960,000원입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 특히 공부상 이용상태가 제2종근린생활시설(사무소)이고 실제 이용상황이 확인되지 않아 일반적인 주거용 다세대 가격과 단순 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,837,440원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 213,122,560원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 조한기 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,376,000,000원 중 채권자 예상배당은 213,122,560원이며 미배당은 3,162,877,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 조한기의 보증금도 미상이므로 임차관계에 따른 실제 인수 여부는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 남측 인근으로 단독·다세대주택과 노선 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 용도. 사건상 용도는 다세대이나 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 폐문부재로 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2018.11.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 급배수·위생·전기·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 조한기의 실제 임대차 존재 여부와 보증금을 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 가능성을 계산할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 조한기는 임차인으로 조사됐고 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 관계인인지 실제 임차인인지 서류 대조가 필요합니다.
- 실제 이용상태 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이며 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다. 현장 이용형태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 용도·유사 입지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 두 번 유찰돼 감정가 339,000,000원에서 216,960,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 시장가격 자료가 없어 실제 할인인지 확인할 수 없고, 건축물대장상 용도도 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 무엇보다 2018.11.26 전입한 조한기의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리 없음과 예상배당표상 인수 0원은 참고자료이지만, 미상 보증금의 실제 임차관계까지 없애 주지는 않습니다. 임대차 실체·보증금·배당요구·실제 용도 확인 전에는 입찰가격보다 권리와 사용현황 확인이 우선인 물건입니다.
