서울동부지방법원 2025타경51621. 길동 더힐스빌 2층 203호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 김기정이며 2020.06.05 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차권과 추가 점유자입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.16 강제경매개시결정입니다. 그런데 조명우는 2020.05.18 전입·점유를 시작했고, 2020.04.29 확정일자를 갖춘 뒤 2024.07.02 보증금 304,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 김태인 역시 2024.12.19 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 현재 회차에서 배당으로 회수되지 않는 보증금은 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 350-3 더힐스빌 2층 203호 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 전용면적 | 44.07㎡ |
| 소유자 | 김기정 · 2020.06.05 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 214,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
조명우의 보증금은 304,000,000원이고 현재 최저매각가는 214,400,000원입니다. 집행비용 3,801,600원을 먼저 제외하면 조명우에게 예상되는 배당은 210,598,400원이고, 미배당 93,401,600원은 매수인이 인수합니다. 여기에 김태인의 보증금 10,000,000원도 대항력 있는 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 인수 위험을 따로 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조명우 | 건물 2층 203호 44.07㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.18 | 304,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 김태인 | 203호 · 주거 | 2024.12.19 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 전액 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
조명우와 김태인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 기재되어 있어 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유자도 있어 그 점유자에 대해서는 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.14억이 아니라 3.18억을 비교해야 한다
더힐스빌은 16세대, 2020.04.06 사용승인된 건물이며 대상 면적은 44.07㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2025.06 전용 43.08㎡ 5층의 294,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 294,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 43.08㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.07㎡ 대상 | 1건 | 294,000,000원 |
표면적인 최저가는 최근 실거래의 72.9%이지만 이는 이 사건에서 의미 있는 가격 비교가 아닙니다. 현재 회차의 확인된 최소 실질취득액은 317,801,600원으로, 최근 실거래 294,000,000원의 약 108.1%입니다. 즉 확인된 권리만 반영해도 최근 시세보다 약 23,801,600원 높은 수준이며, 미상 점유 위험까지 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 조명우 보증금 | 304,000,000원 | 210,598,400원 |
| 인수 · 조명우 미배당 보증금 | 93,401,600원 | 0원 |
| 인수 · 김태인 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 조명우 | 304,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 확인된 매수인 인수액은 103,401,600원입니다. 조명우의 보증금 잔액 93,401,600원과 김태인 보증금 10,000,000원을 합한 금액이며, 별도 미상 점유자의 권리는 포함할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동초등학교 북서측 약 200미터 지점. 일반주택·공동주택·아파트단지·오피스텔·근린상가시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있습니다. 북측 약 32미터 도로와 접하며 서측 양재대로와 연계됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 7,192,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더힐스빌은 16세대이며 확인된 최근 12개월 동일·유사 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.6회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 214,400,000원이 아니라 확인된 인수까지 포함한 최소 317,801,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 조명우 잔액 인수. 보증금 304,000,000원 중 현재 예상 미배당액 93,401,600원이 매수인에게 승계되는 구조인지 원본 명세서와 등기부를 재확인해야 합니다.
- 김태인 보증금. 전입 2024.12.19, 보증금 10,000,000원으로 대항력이 기재돼 있어 전액 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 미상 점유자. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 점유자가 있어 대항력 여부와 보증금 규모를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 조명우 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 조명우로 기재돼 있으므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 확인되므로 실제 사용·전입·대출 가능 조건을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”가 아니라 “인수 후 총액”이 승부처
이 물건의 표면 가격은 감정가 335,000,000원에서 두 차례 유찰돼 214,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 조명우 보증금 미배당 93,401,600원과 김태인 보증금 10,000,000원을 더하면 확인된 최소 실질취득액은 317,801,600원입니다. 이는 최근 실거래 294,000,000원보다 높습니다.
더 낮은 회차로 내려가도 조명우의 미배당 인수액이 커지는 구조여서, 단순히 “감정가의 64%·51%·41%”라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 게다가 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자까지 남아 있습니다. 가격 할인처럼 보이지만 실질취득은 시세 이상, 권리 위험도 남아 있는 물건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 부합합니다.
