서울동부지방법원 2025타경51686. 강동구 성내동 ‘마이플레이스성내’ 5층 504호, 전용 25.72㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 조상완이 2020.12.28 매매를 원인으로 2021.01.26 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2023.11.02 설정된 한정윤의 주택임차권과 2025.06.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 등기만 보면 단순한 ‘인수 0’ 물건이 아닙니다. 한정윤은 임대차계약일 2021.09.25, 확정일자 2021.09.27, 주민등록 및 점유개시 2021.11.01로, 경매개시결정 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 280,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 다만 2026.08.06 주택도시보증공사 명의로 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 81-10 마이플레이스성내 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.72㎡ · 거실·주방·방2·욕실겸화장실1 · 지하1층/지상9층 중 5층 |
| 소유자 | 조상완 (2020.12.28 매매 · 거래가액 290,000,000원 · 2021.01.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2020.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
등기부에는 2020.07.23 영등포농업협동조합의 근저당권 채권최고액 3,660,000,000원이 있었지만, 2020.10.30 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2022.08.04 국민건강보험공단 압류 역시 2022.09.20 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.06.30 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2023.11.02 한정윤의 주택임차권이 핵심 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정윤 | 5층 504호 25.72㎡ 전부 | 280,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2021.11.01 | 우선변제 확정일자 2021.09.27 · 배당요구 | 실질 0원* 2026.08.06 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 |
* 확약이 없다는 전제의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 3회 유찰 시 20,496,000원, 4회 유찰 시 72,556,800원으로 계산되어 있으나, 2026.08.06 확약이 해당 임차인에게 적용되므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 3.30억을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
확인되는 마이플레이스성내 실거래는 1건입니다. 2024.09 전용 19.27㎡, 3층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건 전용은 25.72㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교의 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 19.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
그럼에도 주어진 시세 지표상 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 157.1%입니다. 최신 거래 역시 210,000,000원입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 현재 최저가가 최근 확인 거래보다 낮거나 저렴하다고 표현해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 한정윤 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 44,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 330,000,000원 가정에서는 한정윤 보증금 280,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 44,580,000원이 배당됩니다. 신청채권 기준 미배당액은 235,420,000원입니다. 매수인 실질 인수는 2026.08.06 확약을 반영하면 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수는 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 330,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 264,000,000원 | 20,496,000원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 211,200,000원 | 72,556,800원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 보증금 280,000,000원 아래로 내려가는 회차부터 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어 그 룰상 인수액을 실질 취득비용에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 거실·주방·방2·욕실겸화장실1 구조입니다.
- 입지. 강동구 풍납동 소재 풍납1동주민센터 남동측 인근이며, 주변은 주상용 건물과 다세대주택이 주로 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 천호역(지하철 5·8호선 환승역) 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물의 5층 504호이며 사용승인일은 2020.07.06입니다.
- 규제. 준주거지역·재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 5,830,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 총 19세대이며 확인되는 실거래가 1건에 불과하고 대상 면적과도 일치하지 않아 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.06 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체와 문구를 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 전액 미변제 시에도 말소 동의한다는 내용이 실제 매각절차에서 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 330,000,000원은 제공된 최근 시세지표의 157.1%입니다. 면적이 일치하는 추가 거래 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 비교사례 한계. 최근 거래는 전용 19.27㎡이고 대상은 25.72㎡입니다. 동일·유사 면적 비교사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 2회 유찰 이력. 현재 자료에는 2회 유찰로 표시되면서 현재 최저가가 감정가와 동일한 330,000,000원으로 제시되어 있으므로, 실제 매각기일의 최저매각가격을 법원 공고에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮췄지만, 가격은 별도 문제다
이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 2026.08.06 확약입니다. 한정윤의 보증금 280,000,000원은 원래 대항력 인수 가능성이 있는 구조지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의해 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
하지만 권리가 정리됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 최저가 330,000,000원은 확인되는 최근 거래 210,000,000원 대비 157.1%입니다. 거래 표본은 1건이고 면적도 달라 정밀한 시세 판단에는 부족하지만, 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 자료도 없습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 보수적으로 재검증. 이 두 가지를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
