서울동부지방법원 2025타경51712. 송파구 송파동 ‘진웅파크빌’ 2층 202호, 전용 22.27㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 먼저 눈에 들어오는 것은 2021.05.25 설정된 강구수산업협동조합 근저당권이지만, 이 권리는 2022.02.21 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.11.25 잠실세무서장 관련 압류이고, 박소원 임차인은 그보다 앞선 2022.03.08 전입신고와 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다.
이 사건의 핵심은 그래서 단순한 “선순위 임차인 인수형”에서 끝나지 않습니다. 2026.06.26 주택도시보증공사가 박소원 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 박소원 임차인에게 적용되므로, 해당 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 추가로 부담하는 위험은 실질적으로 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 2층 202호 · 서울특별시 송파구 송파대로40길 7-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 22.27㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 남광우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 준공 / 세대수 | 2021.05.20 / 9세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약서가 승부처
박소원 임차인의 임대차계약일은 2022.01.24, 점유개시는 2022.02.28, 전입신고와 확정일자는 모두 2022.03.08이며 보증금은 240,000,000원입니다. 분석상 말소기준인 2024.11.25 압류보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 2025.09.23 배당요구가 있어 우선변제권 有로 봅니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소원 | 제2층 제202호 22.27㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.03.08 / 2022.03.08 | 有 | 有 | 해당 없음 | 대항력 포기 |
② 시세 비교 — 평균보다 1.2% 낮지만 최신 거래보다 높다
진웅파크빌은 9세대 규모이고 대상 면적은 22.27㎡입니다. 확인된 유사 면적 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 260,000,000원, 최신 거래는 2024.09의 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 257,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 22.71㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 22.34㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.02 | 22.71㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
257,000,000원은 평균보다 3,000,000원 낮지만 최신 거래 250,000,000원보다는 7,000,000원 높습니다. 따라서 평균 대비 98.8%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기는 어렵습니다. 특히 실거래 표본이 3건뿐이고 250,000,000원과 280,000,000원 사이에 가격 차이가 있어, 현재 가격은 시세권 안쪽으로 보는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 박소원 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 12,602,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 257,000,000원 가정에서는 박소원 보증금 240,000,000원이 전액 배당되므로 배당 자체만으로도 박소원 관련 미배당 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 12,602,000원이 배당되고 227,398,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 257,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 205,600,000원 | 38,078,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 164,480,000원 | 78,622,720원 | 0원 |
2회·3회 유찰 시 표의 38,078,400원·78,622,720원은 대항력 임차인 일반 규칙으로 계산된 인수액입니다. 그러나 박소원에 대해서는 2026.06.26 확약서에 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. ‘진웅파크빌’ 제2층 제202호로서 다세대주택으로 이용 중이며 전용 22.27㎡입니다.
- 입지. 송파구 송파동 석촌역(8·9호선) 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 석촌역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 165.6㎡ 정방형 평지로 다세대주택 및 근린생활시설용 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 유사면적 거래도 3건이라, 응찰가는 실거래 표본의 폭을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
- 하자·공부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 박소원 임차보증금 240,000,000원 전체에 적용되는지 최종 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 확약 대상 구분. 확약은 박소원에게 한정됩니다. 현장에 별도 미확인 점유·임차인이 있다면 그 사람의 전입·점유·보증금·확정일자를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 260,000,000원이지만 최신 거래는 250,000,000원입니다. 현재 최저가 257,000,000원을 단순히 “시세 대비 할인”으로 보지 마세요.
- 유찰 시 구조. 205,600,000원·164,480,000원 시나리오에서는 일반 규칙상 임차인 미배당 인수가 발생하지만, 박소원 확약을 그대로 인정하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 4,398,000원과 기재된 배당순서를 전제로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모이므로 낙찰가뿐 아니라 재매각 시 수요층과 거래 빈도까지 함께 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리 위험은 낮아졌지만, 현재 가격은 보통”
이 사건은 처음 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있는 까다로운 물건입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 그러나 2026.06.26 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의까지 담고 있어 박소원에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 현재 257,000,000원이 곧바로 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 평균 260,000,000원보다는 3,000,000원 낮지만 최신 거래 250,000,000원보다는 7,000,000원 높고, 거래 표본은 3건에 불과합니다. 총 9세대 다세대주택이라는 환금성까지 함께 보면 권리는 확약으로 개선, 가격은 시세권이라는 결론이 가장 일관됩니다.
