서울동부지방법원 2025타경51723. 송파구 방이동 대우유토피아오피스텔 8층 802호입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 기준시점 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 사건의 핵심은 근저당이 아니라 을구 17번 주택임차권입니다. 임차권자 김명수의 주민등록·점유개시일은 2021.03.19, 보증금은 192,000,000원이고, 이 임차권은 말소기준으로 선언된 2025.07.07 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기 분석 결과도 이를 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 판정하고 있습니다.
더 주의할 점은 김명수가 단순 임차권자에 그치지 않는다는 것입니다. 이 사건의 강제경매 채권자도 김명수이고, 청구금액은 194,652,573원입니다. 배당 시나리오에서는 신청채권에 192,456,000원이 배당되는 동시에 임차보증금 192,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 제공된 분석에도 동일인이 임차권자와 경매 관계인으로 등장한다는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이는 단정 사안이 아니라, 입찰 전 임대차계약·경매신청채권·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 할 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 22 대우유토피아오피스텔 8층 802호 · 도로명 서울특별시 송파구 올림픽로 336 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 기준시점 현재 주거용 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 21층 건물 내 8층 802호 · 사용승인 1999.07.06 |
| 소유자 | 하나경 (2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 / 청구 | 김명수 / 194,652,573원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 1.92억 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2025.07.07 갑구 32번 강제경매개시결정입니다. 그런데 김명수의 주택임차권은 2025.06.10 등기됐고, 그 임차권에 기재된 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.03.19입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인·점유자 — 대항력과 인수를 따로 본다
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명수 8층 802호 42.80㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 192,000,000원 | 2021.03.19 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 192,000,000원 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미상 |
김명수는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 임차권자로 기재돼 있어 보증금 중복합산 대상은 아닙니다. 반면 두 번째 점유 기재인 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있다고 단정할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 김명수의 192,000,000원 인수 외에도 이 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — ‘최저가 1.96억’이 아니라 ‘실질취득 3.88억’
실거래 비교자료 없이 감정가만 놓고 보면 현재 최저가는 245,000,000원의 80%인 196,000,000원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 말소형 경매가 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인이 부담하는 김명수 임차보증금이 192,000,000원이므로, 현재 회차에서는 실질취득 388,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 2,196,573원 | 192,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 40,847,773원 | 192,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 71,768,733원 | 192,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 인수 · 임차인 김명수 보증금 | 192,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 32번 경매개시결정 · 김명수 | 194,652,573원 | 192,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 미배당은 2,196,573원입니다. 김명수의 임차보증금은 배당 시나리오상 우선변제 없이 192,000,000원 전액이 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파구청 북동측 인근으로 아파트·오피스텔·업무시설·숙박시설·판매시설·근린생활시설과 롯데월드몰, 송파구청, 교통회관 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·8호선 잠실역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 올림픽로, 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 30,870,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 기준시점 현재 주거용으로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차는 196,000,000원 낙찰가에 192,000,000원 인수가 더해져 실질취득이 388,000,000원입니다.
- 김명수의 두 지위 대조. 김명수는 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있습니다. 임대차계약과 194,652,573원 신청채권의 발생 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 17번 임차권은 보증금 192,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.03.19, 임차권등기 2025.06.10입니다. 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 기사항전 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 보완 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용이라는 차이를 입찰 전 그대로 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 1.92억 인수가 먼저다”
이 사건은 감정가 245,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 196,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 80% 가격입니다. 그러나 을구 17번 김명수 주택임차권의 보증금 192,000,000원이 배당 시나리오상 매수인에게 인수되기 때문에, 현재 회차 실질취득은 388,000,000원입니다. 감정가의 약 158.4%입니다.
또한 임차권자 김명수가 경매 신청채권자와 동일하고, 별도 점유 기재는 보증금·전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “한 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “인수 1.92억과 미상 점유관계를 해소하기 전에는 가격 판단 자체가 이르다”입니다. 최저가보다 먼저 봐야 할 숫자는 매수인 인수액입니다.
