서울동부지방법원 2025타경51734. 천호동 드림하우스 10층 1005호, 전용 14.52㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 먼저 등기된 임차권자 이현정은 보증금 159,600,000원, 주민등록 2020.09.28, 확정일자 2020.08.25로 경매개시결정 2025.07.07보다 앞섭니다. 원래 배당계산대로라면 현재 최저가에서 35,769,600원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이현정 건의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 확약이 이현정 임차권에만 적용된다는 점입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 이병관이 1005호에 전입한 것으로 확인되고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 이병관의 전입일 2025.03.12는 경매개시결정 2025.07.07보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 별도 임차관계로 보수적으로 다뤄야 합니다. 즉 이현정 관련 35,769,600원이 확약으로 사라졌다고 해서 이 사건 전체 인수위험이 0원이 되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 452-6 드림하우스 10층 1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 14.52㎡ · 13층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 알코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 126,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,886,381원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 이현정은 확약 해소, 이병관은 별도 확인
| 임차 관련자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|
| 이현정 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 | 1005호 14.52㎡ 전부 2020.09.28 | 159,600,000원 | 확정일자 2020.08.25 · 배당요구. 룰상 현재 회차 미배당 35,769,600원이지만 2026.06.26 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의. |
| 이병관 대항력 가능 | 1005호 2025.03.12 | 미상 | 전입이 경매개시결정 2025.07.07보다 앞서며 보증금이 확인되지 않음. 이현정 확약의 적용 대상이 아니므로 별도 인수위험 확인 필요. |
② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래보다 높다
드림하우스는 24세대, 2018.02.23 준공이며 분석 대상 전용면적은 14.52㎡입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2026.08 전용 14.15㎡·13층이 105,000,000원에 거래됐습니다. 표본은 1건이라 시세 확신도에는 한계가 있지만, 적어도 현재 최저가 126,400,000원은 이 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 120.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.15㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 105,000,000원 |
따라서 이 사건은 2회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현재 최저가만 놓고 봐도 최신 실거래보다 높고, 여기에 이병관 관련 미상 인수위험까지 남아 있기 때문입니다. 특히 이현정 확약으로 주된 인수 위험이 해소됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,400,000원 가정 · 원자료 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,600원 |
| 1. 임차인 이현정 보증금 | 159,600,000원 | 123,830,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 165,886,381원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당계산을 그대로 표시한 것입니다. 이현정의 룰상 부족분은 35,769,600원이지만, 2026.06.26 확약으로 이현정에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 이병관에게 적용되지 않습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 이현정은 내려가도 실질 0원, 미상 임차인은 별도
| 회차 | 매각가 | 룰상 이현정 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 126,400,000원 | 35,769,600원 | 이현정 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,120,000원 | 60,695,680원 | 이현정 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,896,000원 | 80,560,128원 | 이현정 실질 인수 0원 |
이 표가 중요한 이유는 단순합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이현정 미배당 인수액이 커지는 구조였습니다. 그러나 확약 때문에 그 특정 임차권의 인수액은 어느 회차든 실질 0원입니다. 그렇다고 실질취득비용이 낙찰가와 같다고 단정할 수는 없습니다. 이병관 보증금이 미상이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 10층 1005호입니다.
- 입지. 천호역 동측 약 300m 지점, 주변은 아파트·오피스텔·근린주택 등이 혼재한 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 천호역·강동역 등 지하철 접근 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 7,738,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모, 전용 14.52㎡의 소형 다세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.5회·매각률 0.0%로 집계돼 가격 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이병관 보증금 확인. 이 사건의 가장 중요한 미확정 요소입니다. 전입일은 2025.03.12이고 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 및 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.06.26 확약은 주택도시보증공사(양도 전 이현정)가 제출한 것으로, 이현정 임차권에 한해 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 한 내용입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 126,400,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 105,000,000원의 120.4%입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 횟수만으로 할인 판단 금지. 현재 2회 유찰이지만 이미 최신 거래보다 높은 가격입니다. 추가 인수위험까지 포함해 총비용으로 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이현정 임차권등기와 이병관 현황조사가 함께 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, 가격과 미상 임차인이 발목을 잡는다
이 사건의 가장 큰 반전은 이현정 임차권입니다. 서류상으로는 보증금 159,600,000원의 대항력 있는 임차권이라 현재 회차에서 35,769,600원을 매수인이 인수하는 형태지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약 덕분에 그 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 권리위험이 크게 낮아진 것이 맞습니다.
하지만 결론은 여전히 보수적입니다. 첫째, 이병관이라는 별도 점유자의 보증금이 확인되지 않아 전체 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다. 둘째, 현재 최저가 126,400,000원은 최근 실거래 105,000,000원의 120.4%로 이미 최근 시세 이상입니다. 셋째, 현재 2회 유찰이고 소형 다세대의 경매 통계도 평균 유찰 1.5회·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 주된 권리는 개선됐지만, 가격은 비싸고 잔여 임차 리스크가 남은 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
