서울동부지방법원 2025타경51751. 송파구 가락동 아델리아라움 4층 402호, 전용 20.50㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정부순이며 2021.09.09. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 남은 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 우리은행 근저당 24,000,000원은 2017.08.16. 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2024.11.18. 배준혁 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일은 2021.08.10., 확정일자는 2021.08.11., 전입·점유개시는 2021.09.06., 보증금은 160,000,000원입니다. 배당요구도 2025.10.23. 접수돼 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 매각물건명세서도 전액 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 111-11 아델리아라움 4층 402호 · 서울특별시 송파구 송이로26길 16-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 20.50㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2003.06.04 |
| 소유자 | 정부순 (2021.09.09. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 164,880,000원 / 105,523,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배준혁 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당분을 인수
현재 등기상 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 2025.07.31. 강제경매개시결정이 기준이 되고, 그보다 앞선 배준혁의 주택임차권등기는 매각으로 깨끗이 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 이후 2025.12.24. 삼성카드 가압류 9,941,256원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 1명은 확정, 1명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배준혁 | 4층 402호 20.50㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
배준혁은 전입 2021.09.06., 확정일자 2021.08.11.이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 알려지지 않은 상태에서 “추가 인수 없음”으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 66%가 아니라 실질취득 162,277,322원을 봐야 한다
확인되는 아델리아라움 동일면적 20.5㎡ 거래는 2021.09, 4층, 160,000,000원 한 건입니다. 시세 평균 지표도 160,000,000원입니다. 표본이 한 건이고 거래시점도 2021.09라 현재 가격 판단의 신뢰도는 제한적이지만, 적어도 현재 회차의 실질취득 162,277,322원은 이 거래가보다 2,277,322원 높습니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 105,523,000원 | 56,754,322원 | 162,277,322원 |
| 3회 유찰 시 | 84,418,400원 | 77,501,131원 | 161,919,531원 |
| 4회 유찰 시 | 67,534,720원 | 94,080,905원 | 161,615,625원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 105,523,000원에서 84,418,400원, 다시 67,534,720원으로 내려가도 인수액은 반대로 56,754,322원에서 77,501,131원, 94,080,905원으로 커집니다. 즉 유찰로 내려간 낙찰가 대부분이 미배당 보증금 인수로 이동해 총비용은 160,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,277,322원 |
| 1. 임차인 배준혁 보증금 | 160,000,000원 | 103,245,678원 |
| 2. 경매개시결정 · 배준혁 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,941,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배준혁 보증금 중 103,245,678원만 배당되고 부족분 56,754,322원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 지하철 3·8호선 가락시장역 동측에 위치하고, 주변은 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 가락시장역과 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 공시지가는 6,433,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 환금성. 아델리아라움은 12세대 규모이며 확인되는 동일면적 거래 표본은 1건입니다. 가격 판단에 사용할 거래 표본이 매우 적습니다.
- 현황. 제시외 건물이 존재하며 매각 비고에는 제시외 건물 포함으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보지 말 것. 현재 최저가 105,523,000원에 인수액 56,754,322원을 더한 162,277,322원이 실제 비교 기준입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 3회 유찰 시 낙찰가 84,418,400원으로 내려가도 인수액은 77,501,131원으로 증가해 실질취득은 161,919,531원입니다.
- 배준혁 동일인 관계 확인. 임차권자이자 신청채권자인 배준혁의 임대차계약·채권 발생원인·배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전은 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래가 2021.09 160,000,000원 1건뿐이므로 개별 호수의 현 상태와 현재 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 위치·면적·권리관계와 매각 포함 범위를 원본 감정평가서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 늘어도 총비용은 거의 안 내려간다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 164,880,000원에서 105,523,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 배준혁의 보증금 160,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서는 56,754,322원을 인수해 실질취득이 162,277,322원이고, 3회·4회 유찰 시에도 각각 161,919,531원, 161,615,625원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
확인되는 동일면적 거래 160,000,000원보다 현재 실질취득이 높고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 보증금·전입·확정일자가 미상인 점유자가 남아 있고, 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 확인 과제도 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기보다, 선순위 임차보증금 인수와 미상 점유 위험을 먼저 보는 사건입니다.
