의정부지방법원 2025타경5472. 파주시 와동동 월드타워9 11층 1101호 근린시설입니다. 감정평가상 1101호와 1102호는 경계벽을 제거해 ‘월드골프 GDR 아카데미’로 일체 사용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 1101호와 1102호를 모두 임차하여 통합 사용하고 있다고 적시돼 있습니다. 다만 통로와 출입구가 확보돼 있고 위치·면적 특정 및 경계벽 복원이 가능한 것으로 조사됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.05.26. 주식회사국민은행 근저당권 2,460,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 국민은행 추가 근저당, 엔비에이치캐피탈·한국캐피탈 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기보다 먼저 확인해야 할 핵심이 있습니다. 임차인 (주)월드골프아카데미(김정란)의 신고일이 2021.10.15.로 말소기준보다 앞서며, 분석자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5472 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1426 월드타워9 11층 1101호 · 경기도 파주시 와석순환로 507 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1101호·1102호 일체로 ‘월드골프 GDR 아카데미’ 이용 |
| 소유자 | 김정란 2분의 1 · 박원기 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,590,000,000원 / 1,574,370,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 2,299,773,780원 |
| 말소기준 | 2023.05.26. 을구 6번 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 승계
과거 파주연천축산업협동조합 2,460,000,000원 근저당과 하명수 300,000,000원, 씨앤에이치캐피탈 100,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2023.05.26. 국민은행 근저당입니다. 그 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 2021.10.15.부터 대항력을 갖는 것으로 판정된 임차인은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)월드골프아카데미(김정란) | 월드타워 9, 11층 | 2021.10.15 | 200,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 200,000,000원 |
② 가격 해석 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 34.3%’는 아니다
현재 최저매각가는 1,574,370,000원으로 감정가 4,590,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 낙찰대금 외에 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원을 따로 떠안습니다. 따라서 현재 회차에서 최저가에 취득한다고 가정하면 실질취득은 1,774,370,000원, 감정가 대비 약 38.7%입니다.
실거래 시세와 직접 비교할 숫자는 이 분석에 사용하지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%이니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 3회 유찰된 근린시설이고 1101호·1102호를 통합하여 골프 아카데미로 사용 중이라는 점을 감안하면, 할인율 자체보다 실질취득액·임차인 승계·재임대 및 환금성을 함께 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 승계 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,574,370,000원 | 200,000,000원 | 1,774,370,000원 | 2,648,241,589원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,102,059,000원 | 200,000,000원 | 1,302,059,000원 | 3,115,829,479원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 771,441,300원 | 200,000,000원 | 971,441,300원 | 3,443,141,002원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,574,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,143,700원 |
| 인수. (주)월드골프아카데미(김정란) 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,460,000,000원 | 1,556,226,300원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 엔비에이치캐피탈주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 252,488,500원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 김희숙 | 250,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 378,979,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 18,143,700원을 제외한 1,556,226,300원이 을구 6번 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당입니다. 전체 채권 미배당액은 2,648,241,589원입니다. 임차보증금 200,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 승계로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세 해당액이 있으면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정역 남서측 인근이며, 아파트단지 등을 배후로 하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1101호·1102호를 일체로 ‘월드골프 GDR 아카데미’로 이용 중입니다. 경계벽을 제거한 이른바 ‘튼상가’지만 통로·출입구가 확보되고 개별 호수의 단독효용가치가 인정되는 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 35m, 북측 약 15m 포장도로와 서측 약 15m 보행자도로에 접하고 북측을 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 2,217.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,574,370,000원에 보증금 승계 200,000,000원을 더한 1,774,370,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 확인. 현황조사상 (주)월드골프아카데미(김정란)가 2021.10.15.부터 점유·신고된 것으로 나타나며 보증금 전액 승계로 계산돼 있습니다. 실제 계약관계와 점유 현황을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 1101호·1102호 통합사용. 두 호실의 경계벽이 제거돼 일체 사용 중입니다. 경계벽 복원이 가능하다고 평가됐지만 관리사무소 등에서 현 상태와 복원 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 2025.08.21. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 채권 미배당이 2,648,241,589원이고 신청채권자 국민은행도 청구액 2,299,773,780원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 근린시설의 임대수익·공실·재임대 가능성과 실질취득액을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 200,000,000원
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 매수인 관점에서는 2021.10.15.부터 대항력을 갖는 것으로 판정된 임차인의 보증금 200,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가 1,574,370,000원에 낙찰받아도 실질취득은 1,774,370,000원입니다.
여기에 3회 유찰, 골프아카데미 통합사용, 1101호·1102호 경계벽 제거, 공매공고, 국세·지방세 압류 7건이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 34.3%라서 싸다”는 식으로 접근할 수 없는 근린시설 경매입니다. 후순위 등기 소멸만 확인하고 끝내기보다, 임차보증금 승계액을 포함한 실질취득가와 점유·통합사용·세금·공매 리스크를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
