서울동부지방법원 2025타경51780. 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 14층 에이1431호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.02.06. 강상균의 가압류 160,000,000원입니다.
표면적으로는 대항력 있는 조혜경의 보증금 207,000,000원이 최저가보다 커 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 168,000,000원에서 조혜경에게 164,848,000원이 배당되고 42,152,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 14층 에이1431호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 24.58㎡ |
| 건물 | 2016.09.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 14층 |
| 소유자 | 이정하 · 2021.03.18. 소유권이전 · 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 211,321,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 조혜경은 확약, 나머지는 별도 점검
소유자 이정하는 2021.03.18. 소유권을 취득했습니다. 조혜경은 2021.04.21. 주민등록, 2021.04.22. 점유 개시로 말소기준인 2024.02.06. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조는 대항력 있는 임차인이 맞습니다. 등기부에는 최초 보증금 205,000,000원에 2021.04.02., 2023.03.22. 증액한 2,000,000원에는 2023.03.23. 확정일자가 기재돼 있으며, 2024.11.15. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤습니다.
그 뒤 한국주택금융공사가 2025.07.14. 강제경매를 신청했고, 2025.09.18. 오케이캐피탈주식회사의 8,924,978원 가압류가 추가됐습니다. 강상균 가압류·경매개시결정·오케이캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 토지의 별도등기 중 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜경 건물 14층 에이1431호 24.58㎡ 전부 | 207,000,000원 | 전입 2021.04.21 점유 2021.04.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 42,152,000원 |
| 장훈석 1431호 | 보증금 2,000,000원 월차임 1,000,000원 | 전입신고일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
* 조혜경의 42,152,000원은 현재 최저가 168,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션상 미배당액입니다. 2026.06.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 조혜경에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 장훈석이나 토지 별도 지상권에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮지만 권리 위험을 함께 봐야 한다
파크하비오의 전용 24.58㎡ 전후 최근 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 196,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원, 전체 표본의 최저 거래도 185,000,000원, 최고 거래는 228,000,000원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.20㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 24.58㎡ 기준 매칭 | 12건 | 196,916,666원 |
가격 자체만 놓고 보면 168,000,000원은 최신 거래 185,000,000원과 최근 12개월 평균 196,916,666원보다 낮습니다. 따라서 조혜경의 대항력 인수 문제가 확약대로 해소된다는 전제에서는 감정가 210,000,000원보다 현재 최저가가 훨씬 현실적인 가격대입니다. 다만 이 물건은 가격 할인분만으로 판단할 수 없습니다. 장훈석의 대항력 여부와 토지 지상권 인수 조건을 확인하기 전까지는 할인분을 온전히 수익 여지로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 조혜경 보증금 | 207,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 강상균 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 211,321,498원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 8,924,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 계산에서는 조혜경에게 164,848,000원이 배당되고 42,152,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.22. 확약 때문에 이 미배당액은 조혜경에 한해 매수인의 실질 인수액 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 장훈석 및 토지 별도 지상권은 이 표의 금액배당과 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 장지역 북서측 인근. 아파트·오피스텔·노선 상가가 혼재하며 주위환경은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 2016.09.29. 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 17층 건물의 14층입니다. 급배수·위생·난방·전기·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 속하고, 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 파크하비오는 999세대, 최근 비교표본 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 185,000,000원부터 228,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조혜경 확약서 원문 대조. 2026.06.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 장훈석 전입일 확인. 현재 확인되는 보증금은 2,000,000원, 월차임은 1,000,000원이지만 전입신고일이 미상이라 대항력은 확정할 수 없습니다.
- 토지 을구 1번 지상권 확인. 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 기재돼 있으므로 지상권의 구체적 내용과 사용·처분상 영향을 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.14. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력 및 매각 후 취급을 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 실제 사용·대출·세금·환금성 판단에서 용도 확인이 중요합니다.
- 가격 상한은 권리 확인 후. 최저가가 최근 12개월 평균의 85.3%라고 해도 미상임차인과 토지 지상권 영향을 확인하지 않은 상태에서는 할인율을 그대로 수익으로 계산하면 안 됩니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리분석은 끝나지 않았다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 조혜경의 207,000,000원 보증금입니다. 원래라면 현재 최저가 168,000,000원에서 42,152,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 2026.06.22. 확약으로 조혜경의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 이 점 때문에 최저가 168,000,000원을 최근 12개월 평균 196,916,666원 및 최신 거래 185,000,000원과 직접 비교할 수 있게 됐습니다.
그렇다고 곧바로 “권리 깨끗·시세보다 저렴”으로 결론내리기는 어렵습니다. 장훈석은 전입일 미상이라 대항력이 확정되지 않았고, 토지 을구 1번 지상권은 명시적으로 매수인 인수입니다. 여기에 사건상 근린시설·감정상 오피스텔 이용이라는 용도 특성도 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 검토 가능한 구간, 권리는 조건부 확인형입니다. 조혜경 확약을 확인한 뒤에도 장훈석과 토지 지상권을 끝까지 확인해야 입찰가를 정할 수 있습니다.
