153,600,000원
서울동부지방법원 2025타경51797. 송파구 문정동 힐스테이트에코송파 제7층 오피스702호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 감정가는 240,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 153,600,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 전민식이 2020.12.15 전입했고 보증금 10,000,000원에 월세 700,000원으로 조사됐으며, 전입일이 말소기준권리인 국민은행 근저당 2025.05.19보다 앞서 대항력이 있습니다.
배당 시뮬레이션에는 전민식의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수액 10,000,000원으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차 153,600,000원에 낙찰받는 경우 낙찰가만이 아니라 인수보증금까지 합친 실질취득 163,600,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 동일 물건의 실거래 비교 자료는 없어 이 금액이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51797 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 639-5 힐스테이트에코송파 7층 오피스702호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(사무소) 이용 · 전용 31.2975㎡ · 18층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 박황희 (2020.12.16 매매, 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 호메오박스에이엠씨 / 325,892,570원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.19 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 포함 · 대지권비율 7.5808㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 현재 말소기준은 2025.05.19 국민은행 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권 150,000,000원과 204,000,000원은 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부보다 앞서 점유·전입한 임차인입니다. 전민식의 전입일은 2020.12.15로 말소기준보다 훨씬 빠르고, 조사상 대항력이 인정돼 보증금 10,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전민식 | 702호 31.2975㎡ | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 전입 2020.12.15 | 우선변제권 없음 배당요구 2025.11.04 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 감정가 64%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가 240,000,000원에서 현재 최저매각가는 153,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차보증금 10,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 163,600,000원입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 위험이 모두 사라진 구조가 아니라, 매수인 인수액이 별도로 붙는 구조입니다.
동일 평형 또는 동일 용도의 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 업무시설(사무소)이므로, 주거용 부동산의 일반적인 환금성과 동일하게 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 인수 · 임차인 전민식 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 150,649,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 호메오박스에이엠씨 | 325,892,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 505,892,570원, 예상 배당액은 150,649,600원, 미배당액은 355,242,970원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 대지권·절차 리스크
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문정역(8호선) 서측 인근이며, 주위에 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 문정역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.12.20입니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 서측 약 15미터, 남측 약 25미터, 북측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 11,190,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 153,600,000원에 임차보증금 인수 10,000,000원을 더한 163,600,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 전민식의 전입일 2020.12.15, 보증금 10,000,000원, 배당요구 2025.11.04 및 우선변제권 관계를 매각물건명세서·현황조사·임대차 자료에서 다시 확인해야 합니다.
- 기각결정 확인. 2026.08.10 기각결정정본 발송·도달 기록이 있으므로 사건의 현재 진행상태를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권은 미등기지만 최저매각가격에 포함돼 있습니다. 향후 적정 대지권 등기 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 업무시설(사무소) 기준의 실제 거래·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·법원 사건진행내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 많다
표면적으로는 감정가 240,000,000원짜리 물건이 두 차례 유찰돼 153,600,000원까지 내려온 사례입니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트가 크다고 결론 내리기는 어렵습니다. 대항력 있는 실제 임차인 전민식의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 실질취득은 163,600,000원이고, 시세를 검증할 실거래 비교자료도 없습니다.
여기에 대지권 미등기와 2026.08.10 기각결정정본 발송·도달 기록까지 겹칩니다. 국민은행 근저당 이후 등기권리는 소멸 구조지만, 이 사건의 승부처는 단순한 말소기준권리 분석이 아닙니다. 임차보증금 인수액, 대지권 정리, 그리고 경매절차가 실제로 존속하는지를 먼저 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 “감정가 64%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없는 물건입니다.
