서울동부지방법원 2025타경51820. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 4층 408호입니다. 사건의 핵심은 보증금 290,000,000원의 임차권자 오지선입니다. 전입일은 2022.05.02., 확정일자는 2022.04.05.로, 말소기준권리인 2024.02.20. 주식회사두루드림대부 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.
실제로 216,000,000원 매각가를 가정한 배당표에서는 집행비용 3,824,000원을 먼저 빼고, 임차인에게 212,176,000원이 배당되어 77,824,000원이 남습니다. 일반 규칙만 적용하면 낙찰가 216,000,000원 + 인수 77,824,000원 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.26. 제출한 확약에 따라 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 이 임차인과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51820 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 4층 408호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 전용 | 16.975㎡ |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오지선 | 4층 408호 16.975㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.05.02. | 우선변제 확정 2022.04.05. · 배당요구 2025.09.05. | 실질 0원 2026.06.26. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
② 시세 비교 — 66.3%지만 면적이 다르다
에스아이팰리스레이크잠실의 최근 거래 12건 평균은 297,824,166원이고, 최근 12개월 거래는 2026.08. 1건, 325,880,000원입니다. 최신 거래 역시 325,880,000원이며 최근 가격은 이전 거래군 대비 10.4% 상승으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.33㎡ | 5 | 325,880,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 27.83㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 310,010,000원 |
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 | 27.33㎡ | 1건 | 325,880,000원 |
최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 325,880,000원의 66.3%입니다. 확약을 반영하면 실질취득 기준도 216,000,000원이므로 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 본건 전용은 16.975㎡인데 최신 거래는 27.33㎡이고, 거래 표본 전체도 13.06㎡·19.7㎡·20.97㎡·27㎡대로 섞여 있습니다. 따라서 66.3%를 곧바로 본건의 정확한 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 오지선 보증금 | 290,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 16,218,612원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 임차보증금 미배당액은 77,824,000원입니다. 일반 규칙에서는 이 금액이 매수인 인수액이지만, 2026.06.26. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8·9호선 석촌역 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 석촌역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 408호이며 사용승인은 2021.07.30.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가서상 본건은 공부상 오피스텔로 이용중입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 12,950,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 에스아이팰리스레이크잠실은 27세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용대상을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 오지선의 임차권등기는 2024.05.08. 접수되어 있습니다. 확약에 따라 말소되는 조건을 명확히 대조하세요.
- 세금 확인. 송파구·강동구·국 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당영향을 확인하세요.
- 유사면적 실거래 대조. 현재 최근 거래 325,880,000원은 27.33㎡로 본건 16.975㎡와 면적이 다릅니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가서에는 공부상 오피스텔 이용으로 기재되어 있으므로 실제 이용·대출·세금 조건을 확인하세요.
- 유찰 회차 확인. 현재 2회 유찰, 최저가 216,000,000원이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약서가 핵심”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 77,824,000원이 미배당되어 상당한 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약으로 해당 임차보증금의 대항력은 포기되고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 상태입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 270,000,000원에서 두 차례 유찰되어 216,000,000원까지 내려왔고, 최근 거래 325,880,000원의 66.3%입니다. 다만 그 최신 거래는 27.33㎡이고 본건은 16.975㎡라 정확한 동일조건 비교가 아닙니다. 이 물건은 권리의 핵심 문서인 확약서를 먼저 확인하고, 그다음 유사면적 시세를 다시 맞춰보는 순서가 맞습니다.
