서울동부지방법원 2025타경52214. 잠실 갤러리아팰리스 에이동 40층 4005호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트로 확인되고, 감정가는 3,610,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,888,000,000원입니다. 현재 소유자는 김진선·이창호 각 지분 2분의 1의 공유 구조입니다.
이 사건의 권리분석은 등기 숫자가 많다는 점보다 말소기준일과 임차권의 선후관계가 중요합니다. 말소기준권리는 2021.10.01. 김형남의 가압류입니다. 그 뒤 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최현주 씨는 2021.09.06. 전입·점유·확정일자를 갖추어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리들이 많다는 사실 자체보다 임차보증금이 실제로 얼마까지 배당되는지가 매수인 부담을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52214 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 에이동 40층 4005호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상46층 중 40층 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 이창호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,610,000,000원 / 2,888,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 2,671,035,615원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 / 규모 | 갤러리아팰리스 · 741세대 · 2005.01.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기부의 과거 근저당권·압류·경매개시결정 중 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2021.10.01. 갑구 11번 김형남 가압류 150,000,000원입니다. 이후 주식회사유준알엔디 가압류 1,000,000,000원, 김형남 근저당 180,000,000원, 이은영 가압류 200,000,000원, 김창선 가압류 20,000,000원, 주식회사엘오에스 가압류 1,500,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 현재 배당가정은 전액 회수, 미배당 시 잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.06. / 2021.09.06. | 400,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 현재 예상 0원 |
등기부에는 임차보증금이 400,000,000원으로 기재되어 있으며, 이는 당초 2,100,000,000원 중 반환받지 못한 보증금입니다. 배당요구도 2023.10.23. 이루어졌습니다. 현재 매각가 2,888,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 다음 순위로 이 임차인에게 400,000,000원 전액이 배당되므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
또한 최현주 씨는 2025.06.26. 별도로 124,307,776원 가압류 채권자로도 등재되어 있습니다. 동일인이 임차인과 등기상 채권자로 함께 나타나는 점 때문에 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 존재합니다. 다만 이 자료만으로 임차권의 실체를 부정할 수는 없으므로, 입찰 판단에서는 현재 확인된 대항력 있는 임차권을 전제로 보수적으로 처리하는 편이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
갤러리아팰리스의 비교 실거래는 2025.11.~2026.06. 총 12건이며, 최근 12개월 평균은 3,390,833,333원, 최신 거래는 2026.06. 3,500,000,000원입니다. 현재 최저매각가 2,888,000,000원은 최근 평균의 85.2%입니다. 최신 거래와 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 162.42㎡ | 21 | 3,500,000,000원 |
| 2026.06 | 152.0㎡ | 34 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 164.3㎡ | 24 | 3,800,000,000원 |
| 2026.05 | 162.42㎡ | 41 | 3,300,000,000원 |
| 2026.05 | 152.0㎡ | 28 | 3,150,000,000원 |
| 2026.03 | 176.17㎡ | 44 | 3,760,000,000원 |
| 2026.03 | 163.94㎡ | 24 | 3,550,000,000원 |
| 2026.02 | 150.69㎡ | 46 | 3,370,000,000원 |
| 2026.01 | 163.94㎡ | 41 | 3,760,000,000원 |
| 2026.01 | 163.94㎡ | 10 | 3,250,000,000원 |
| 2025.12 | 151.19㎡ | 19 | 3,050,000,000원 |
| 2025.11 | 149.21㎡ | 39 | 3,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 3,390,833,333원 |
표본의 최저 거래는 3,000,000,000원, 최고 거래는 3,800,000,000원입니다. 현재 최저매각가 2,888,000,000원은 표본 최저 거래보다도 낮고, 감정가 3,610,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 가격 경쟁력은 생긴 상태입니다. 특히 대상 면적 162.419㎡와 사실상 같은 162.42㎡ 거래가 2026.05. 41층 3,300,000,000원, 2026.06. 21층 3,500,000,000원으로 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,888,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,280,000원 |
| 1. 임차인 최현주 보증금 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김형남 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사유준알엔디 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김형남 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 가압류 · 이은영 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 6. 가압류 · 김창선 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사엘오에스 | 1,500,000,000원 | 906,720,000원 |
| 8. 가압류 · 최현주 | 124,307,776원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 우영래 | 585,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 박지혜 | 390,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 최혁 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,409,307,776원 중 예상 배당액은 2,456,720,000원, 미배당은 1,952,587,776원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 최현주에게는 400,000,000원 전액을 선순위 배당하는 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차보증금은 먼저 배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 2,888,000,000원 | 2,456,720,000원 | 1,952,587,776원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 2,310,400,000원 | 1,884,896,000원 | 2,524,411,776원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 1,848,320,000원 | 1,427,436,800원 | 2,981,870,976원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 매각대금 자체가 집행비용과 임차보증금 400,000,000원을 합친 금액보다 충분히 커, 각 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰될수록 줄어드는 것은 후순위 채권자 배당액이고, 이 자료의 범위에서는 임차인의 미배당 보증금이 발생하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신천초등학교 남서측 인근이며 아파트단지·오피스텔·주상복합건물·롯데월드 등이 위치해 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 인근 노선버스정류장과 잠실역 2호선·8호선이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 지하5층·지상46층 철근콘크리트구조 중 40층 4005호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화·공동현관출입통제 설비가 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 42,190,000원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형, 북측 올림픽로 및 서·남측 잠실로에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있고, 2025.10.1.~2026.12.31. 아파트 용도 한정 지정 내용이 확인됩니다.
- 환금성. 741세대, 2005.01.11. 준공 단지이며 최근 12개월 비교 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 3,000,000,000원~3,800,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 최현주 씨는 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서상 보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 대상이므로 실제 배당순위와 배당요구 상태를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 보증금 숫자 구분. 당초 계약 보증금은 2,100,000,000원이고, 현재 임차권등기에 기재된 미반환 보증금은 400,000,000원입니다. 현재 배당분석은 400,000,000원을 기준으로 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차인 최현주 씨가 124,307,776원 가압류 채권자로도 등장합니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 임대차 원본·보증금 반환 경위 확인이 필요합니다.
- 후순위 채권 다수. 총 채권액 4,409,307,776원으로 현재 최저가를 크게 넘습니다. 후순위 채권자의 미배당이 대규모로 발생하므로 배당표와 소멸 여부를 구분해 보아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 2,888,000,000원은 최근 12개월 평균 3,390,833,333원의 85.2%, 최신 거래 3,500,000,000원보다도 낮아 가격 할인은 존재합니다.
- 면적·층 보정. 대상 면적은 162.419㎡이고 40층입니다. 162.42㎡의 최근 비교 거래는 21층 3,500,000,000원, 41층 3,300,000,000원이므로 개별 내부상태까지 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료와 실제 배당관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 배당 확인형”
이 물건을 단순히 “권리가 복잡하니 위험하다”거나, 반대로 “후순위는 전부 소멸하니 깨끗하다”고만 평가하면 핵심을 놓칩니다. 현재 최저가 2,888,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 3,390,833,333원의 85.2%로 가격상 할인 폭이 확인됩니다. 162.42㎡ 유사면적의 최근 거래 3,300,000,000원·3,500,000,000원과 비교해도 현재 가격은 낮습니다.
반면 최현주 씨는 말소기준보다 앞선 2021.09.06. 전입·점유와 확정일자를 가진 대항력 있는 임차인입니다. 현재 배당가정에서는 미반환 보증금 400,000,000원 전액이 배당되어 실질 인수액이 0원이고, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 인수액 0원이 유지됩니다. 따라서 현 자료 기준 결론은 “시세 할인은 유효하고 예상 인수는 0원, 다만 임차보증금 전액배당 확인이 입찰의 마지막 관문”입니다.
