130,400,000원
서울동부지방법원 2025타경52438. 성수동1가 그레이스힐 4층 401호, 전용 기준 15.17㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍희선이며 2015.10.13. 거래가 150,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 2025.03.25. 등기된 주택임차권입니다. 임차권자 양예리는 임대차계약일 2023.03.17., 점유개시 2023.03.19., 주민등록과 확정일자는 모두 2023.03.20.이고 보증금은 140,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.12.09.입니다. 양예리의 주민등록일은 그보다 훨씬 앞선 2023.03.20.이므로 대항력 있음으로 정리되고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제도 행사합니다. 하지만 우선변제를 받는다고 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 매각대금에서 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 656-1106 그레이스힐 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 아차산로 15-26 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 15.17㎡ · 지상 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 홍희선 · 2015.10.13. 거래가 150,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 130,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2012.07.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2012.10.09. 설정된 국민은행 근저당 90,000,000원은 2015.10.13. 해지로 말소됐고, 2015.10.13. 설정된 강동농업협동조합 근저당 92,400,000원 역시 2019.11.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 실질적인 권리 충돌은 근저당이 아니라 대항력 있는 양예리의 주택임차권과 2025.12.09. 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
② 임차인 — 확인된 대항력 1건 + 별도 미상 기재
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양예리 | 건물 4층 401호 15.17㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.20. | 2023.03.20. | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
양예리는 배당요구를 2025.11.28. 접수했고, 전입과 확정일자가 모두 확인돼 권리판정이 명확합니다. 반면 별도로 기재된 ‘기사항전’은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 무권리 점유라고 배제할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 90.0%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
그레이스힐의 거래 표본은 총 5건이고, 최근 12개월 평균은 144,833,333원, 최근 거래는 2025.03. 158,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 +4.2%로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 15.15㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2024.07 | 16.49㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.05 | 15.15㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2023.10 | 15.15㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.12 | 13.95㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 144,833,333원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 142,500,000원 |
표면상의 최저가 130,400,000원은 최근 12개월 평균의 90.0%입니다. 그러나 이 숫자를 그대로 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인은 양예리 미배당 잔액 12,225,600원까지 떠안아 실제 투입액이 142,625,600원으로 올라갑니다. 즉 실질취득은 최근 12개월 평균 144,833,333원에 매우 근접합니다. 최저가 할인폭은 커 보이지만 실질 가격 메리트는 작습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 130,400,000원 | 12,225,600원 | 142,625,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,320,000원 | 37,940,480원 | 142,260,480원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 83,456,000원 | 58,446,208원 | 141,902,208원 |
1회 더 유찰돼 최저가가 104,320,000원으로 내려가도 인수액은 37,940,480원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 낙찰가 83,456,000원에 인수액이 58,446,208원까지 커집니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수만 보고 “점점 싸진다”고 평가할 수 없습니다. 각 회차의 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 130,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,625,600원 |
| 1. 임차인 양예리 보증금 | 140,000,000원 | 127,774,400원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 양예리 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,625,600원을 제외한 매각대금이 양예리 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 12,225,600원은 매수인이 인수합니다. 경매개시결정 채권자와 임차권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 위 두 항목을 독립된 별도 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울숲 복합문화체육센터 남동측 인근이며, 업무시설·지식산업센터·근린생활시설·도시형생활주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 수도권 지하철 2호선 뚝섬역, 남서측 왕십리로에 다수의 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2012.07.02.입니다. 그레이스힐은 15세대입니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지면적 142㎡, 공시지가 7,484,000원/㎡이며 남서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 면적 차이. 등기사항전부증명서상 대지면적 142㎡와 집합건축물대장상 137.27㎡가 다르며, 감정평가에서는 도로후퇴 면적 4.73㎡에 따른 차이로 보고 142㎡를 기준으로 평가했습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있어 실제 적용 범위를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 거래표본. 확인된 실거래는 5건이고 최근 12개월 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2025.03. 158,000,000원이며 최근 추세는 +4.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 130,400,000원에 낙찰돼도 12,225,600원을 추가 인수하므로 실질취득은 142,625,600원입니다.
- 유찰 할인 착시 확인. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 37,940,480원·58,446,208원으로 커져 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 양예리 임대차 원본 확인. 경매채권자와 임차권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·관계인 여부를 대조해야 합니다.
- 별도 주거 기재 확인. ‘기사항전’은 전입·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 토지면적 차이 확인. 등기 142㎡와 집합건축물대장 137.27㎡의 차이가 도로후퇴 4.73㎡에 따른 것인지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 최근 12개월 평균 144,833,333원과 최신 거래 158,000,000원을 기준으로 낙찰가와 예상 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰”보다 “1.40억 보증금”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 130,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균의 90.0%라 가격 메리트가 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 양예리의 보증금 140,000,000원이 남아 있어, 현재 회차에서 매수인이 실제 부담하는 금액은 142,625,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균 144,833,333원과 거의 같은 수준입니다.
더 내려가도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인에게 승계되기 때문입니다. 게다가 별도 주거 기재는 전입과 보증금이 확인되지 않아 추가 권리 위험도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “대항력 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 물건”으로 보는 것이 정확합니다. 가격 할인은 제한적이고 권리 확인은 추가로 필요하므로, 종합적으로는 최저가보다 인수 구조를 먼저 계산해야 하는 다세대 경매입니다.
