의정부지방법원 2025타경5779. 고양시 덕양구 관산동 삼성타운 102동 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가 138,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 96,600,000원입니다. 등기상 핵심은 2014년 7월 18일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 89,100,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 존재하는 국민건강보험공단 압류와 경기신용보증재단 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 김문호 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2016년 4월 4일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 따라서 권리구조는 비교적 단순한 편이지만, 보증금 등 임차관계 세부사항은 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5779 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 118-2 삼성타운 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박철범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 74,796,895원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 말소기준권리 | 2014.07.18 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 89,100,000원 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 기준은 2014.07.18 우리은행 근저당권입니다. 2011.12.29 인천수산업협동조합 근저당권은 2014.07.18 해지를 원인으로 2014.07.21 말소됐습니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 근저당권 82,200,000원은 2024.02.28 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전됐고, 말소기준권리 뒤의 권리이므로 원 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.17 국민건강보험공단 압류와 2025.09.25 임의경매개시결정 역시 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문호 | 2016.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김문호의 전입일은 2016.04.04로, 말소기준권리 2014.07.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 1회 유찰, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 96,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오에서는 67,620,000원, 세 번 유찰 시 시나리오에서는 47,334,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 가격 메리트 판단은 주변 또는 동일 유형 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 96,600,000원 | 94,461,200원 | 76,838,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 105,297,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 125,218,012원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 89,100,000원 | 89,100,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경기신용보증재단 | 82,200,000원 | 5,361,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 171,300,000원 중 채권자 예상배당은 94,461,200원, 미배당은 76,838,800원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양관산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·다가구주택·임야·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 4층 401호이며 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 등기상 관산동 118-2 외 2필지에 소재하는 것으로 등재돼 있으나 관산동 118-3·120-5는 현황상 118-2번지로 합병됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김문호의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 관산동 일대 유사 다세대 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 근저당 이전관계. 경기신용보증재단의 을구 4번 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있으므로 등기 원본의 현재 권리자를 대조하세요.
- 체납·배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 현황 확인. 등기상 필지 표시와 현황 합병 내용, 실제 점유상태와 내부 이용상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 권리분석 중심은 명확합니다. 2014.07.18 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 점유자 김문호의 전입일은 2016.04.04여서 대항력이 없습니다. 현재 96,600,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리구조는 비교적 단순하지만, 보증금 미상 임차관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정할 사건”입니다.
