의정부지방법원 2025타경5960. 파주시 다율동 다율타워 제3층 제304호, 공부 및 현황상 근린생활시설로 이용되는 물건입니다. 현재 상호는 피엘스쿼시라운지이며, 감정평가 현황상 기존 벽체를 철거한 뒤 인접 호수와 일체로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 권리의 기준은 2022년 6월 17일 주식회사국민은행 근저당권 342,000,000원이고, 이후 서울보증보험·중소기업은행의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 권리보다 물건의 독립 이용상태가 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 304호와 제시외 302호·303호가 호수 경계벽을 제거하고 일체로 사용 중이라고 적혀 있고, 구조상·이용상 독립성에 대해서는 감정인이 제출한 별지 ‘사실조회사항에 대한 회보’를 참고하도록 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5960 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1045 다율타워 3층 304호 · 경기도 파주시 해올2길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 공부 및 현황 근린생활시설(상호: 피엘스쿼시라운지) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층 지상6층 · 제3층 제304호 · 사용승인 2022.02.21. |
| 소유자 | 김한경 · 거래가액 497,984,905원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 102,214,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 275,706,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2022.06.17. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 서울보증보험 가압류 17,970,680원, 중소기업은행 가압류 141,655,476원, 중소기업은행 가압류 201,976,572원과 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 가정에서 배당되지 못하는 채권이 크더라도 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 102,214,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 물건과 달리 실제 영업 적합성·호실 독립성·재매각 가능성이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 102,214,000원 | 603,619,724원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 71,549,800원 | 633,740,824원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 50,084,860원 | 654,819,395원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,230,996원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 342,000,000원 | 99,983,004원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,970,680원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 141,655,476원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 201,976,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 703,602,728원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 99,983,004원, 미배당은 603,619,724원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 현황상 근린생활시설이며 상호는 피엘스쿼시라운지입니다. 기준시점 현재 기존 벽체를 철거한 후 인접 호수와 일체로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 독립성. 304호와 제시외 302호·303호는 호수 경계벽을 제거하고 일체로 사용 중이며, 구조상·이용상 독립성 관련 내용은 감정인의 별지 ‘사실조회사항에 대한 회보’ 확인이 필요합니다.
- 입지. 다율중학교 남동측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 폭 약 20미터, 남서측 및 남측 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·파주운정3지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,343,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.02.21.이며 위생 및 급배수설비, 승강기, 시스템냉난방, 화재설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 단독성 확인. 302호·303호와 경계벽이 제거돼 일체 사용 중이므로 감정인의 ‘사실조회사항에 대한 회보’를 반드시 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 근린시설 환금성 점검. 공부·현황 모두 근린생활시설이므로 실제 이용 가능성, 인접 호수와의 관계, 향후 단독 사용 및 재매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.
- 권리 인수와 채권 미배당 구분. 현재 채권 미배당액은 603,619,724원이지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당이 크다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 감정인의 별지 회보를 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 102,214,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
그러나 3회 유찰됐다는 사실과 함께 반드시 봐야 할 것이 있습니다. 304호가 302호·303호와 경계벽을 제거한 채 일체로 사용되고 있다는 점입니다. 매각물건명세서가 별도의 사실조회 회보까지 확인하도록 적시한 만큼, 이 물건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아니라 304호의 구조상·이용상 독립성을 얼마나 확실히 검증하느냐에 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 판단 유보, 독립성 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
