의정부지방법원 2025타경5960. 파주시 다율동 다율타워 3층 304호, 공부 및 현황상 근린생활시설입니다. 감정평가 요항에는 현재 피엘스쿼시라운지로 이용 중이고, 기준시점 현재 기존 벽체를 철거한 후 인접 호수와 일체로 사용 중인 것으로 탐문조사됐다고 되어 있습니다. 권리 흐름만 보면 2022년 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 서울보증보험·중소기업은행 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차인 인수보다 물건의 이용 상태입니다. 데이터상 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 “본건 목적물인 304호와 제시외 302호, 303호는 호수 경계벽을 제거하고 일체로 사용 중”이라는 내용이 있으므로, 입찰자는 304호 단독 사용·원상복구·구조상 독립성 여부를 원본과 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5960 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1045 다율타워 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부 및 현황 근린생활시설(상호: 피엘스쿼시라운지) |
| 소유자 | 김한경 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 275,706,497원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 내역 없음. 데이터상 tenants는 공란이고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022.06.17. 국민은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 중소기업은행 가압류 2건, 임의경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 최저가 구조 — 1회 유찰로 70%까지 내려왔다
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 208,600,000원입니다. 이미 1회 유찰되어 감정가의 70.0% 수준입니다. 임차인 인수가 없으므로 현재 회차에서의 실질취득은 최저가 기준 208,600,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70.0% | 208,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49.0% | 146,020,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 102,214,000원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 같이 내려갑니다. 다만 가격이 낮아졌다는 사실만으로 안전하다고 볼 수는 없습니다. 304호 단독 물건성과 인접 호수 일체사용 문제가 가격 판단의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 342,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,970,680원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 141,655,476원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 201,976,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 204,879,600원이 국민은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 703,602,728원 중 예상배당은 204,879,600원, 미배당은 498,723,128원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 임차인 현황
| 구분 | 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인 신고는 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 데이터에 없습니다. 따라서 보증금을 합산할 임차인 항목이 없고, 매수인이 인수할 임차보증금도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 다율동 소재 “다율중학교” 남동측 인근입니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 내 제3층 제304호입니다. 사용승인일은 2022.02.21.이며, 위생·급배수·승강기·시스템냉난방·화재설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 제한보호구역 등이 포함되며 공시지가는 2,343,000원/㎡입니다. 북측 약 20m, 남서측 및 남측 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false입니다. 다만 304호가 302호·303호와 일체로 사용 중이라는 별도 비고가 있어 원본 확인이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 단독성 확인. 제시외 302호·303호와 경계벽을 제거하고 일체로 사용 중이라는 비고가 있으므로, 304호 단독 출입·단독 사용·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 감정인 회보 확인. 구조상·이용상 독립성 관련 내용은 감정인이 제출한 별지 “사실조회사항에 대한 회보” 참고 대상입니다. 입찰 전 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 0원 확인. 데이터상 임차인 0명, 배당표상 매수인 인수 0원입니다. 단, 현장 점유와 실제 영업 사용자는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 비용. 근린시설 집합건물은 관리비 체납, 공용부분 사용료, 냉난방·시설 유지비가 매수인 부담으로 연결될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 상가 환금성. 아파트가 아니라 근린시설입니다. 주거용 실거래 잣대가 아니라 상가 임대수요, 영업 가능성, 전용 사용범위, 인접 호수와의 분리비용을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “304호만 쓸 수 있나”
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 현황에 있습니다. 304호가 302호·303호와 벽체를 제거하고 일체로 사용 중이라는 비고는, 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 범위와 원상복구 비용을 좌우합니다. 권리는 합격, 물건성은 확인 전 보류. 따라서 현재 70% 최저가가 싸 보이더라도, 304호 단독 사용 가능성과 독립성 확인 없이는 보수적으로 접근해야 합니다.