100,450,000원
의정부지방법원 2025타경6109. 고양시 일산서구 가좌동 ‘네이처’ 3층 304호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용 비교면적은 29.57㎡이고, 건물은 지하 1층·지상 4층 구조입니다. 소유자 구철모가 2022년 3월 10일 매매를 원인으로 2022년 4월 7일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 195,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2024년 7월 18일 서울보증보험주식회사 가압류인데, 그보다 앞선 2024년 7월 15일 이형순의 주택임차권등기 155,000,000원이 존재합니다. 이형순은 전입 2022년 3월 29일, 점유개시 2022년 3월 28일, 확정일자 2022년 3월 11일이며 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층304호 · 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(기타) · 29.57㎡ · 제3층 제304호 |
| 건물 | 벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 소유자 | 구철모 · 2022.04.07 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 먼저다
임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHAO YANA | 304호 | 2022.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이형순 | 건물전체 | 2022.03.29 | 2022.03.11 | 155,000,000원 | 있음 | 있음 | 56,756,300원 |
이형순은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 반면 ZHAO YANA는 전입일이 2022년 3월 29일로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 인수액으로 계산할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·승계액 미상입니다.
② 시세 비교 — 최저가 77.9%가 아니라 실질취득 121.9%
네이처의 비교면적은 29.57㎡이며 총 78세대, 사용승인일은 2021.01.04입니다. 전체 12건 평균 거래가는 164,745,000원이지만, 이 수치에는 2022년 195,000,000원~257,000,000원의 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 31.27㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2024.09 | 31.27㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 2 | 83,510,000원 |
| 2024.04 | 31.27㎡ | 2 | 83,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2022.07 | 30.28㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 31.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 29.57㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 1월 129,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 129,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -23.2% 하락 추세입니다. 최저가만 보면 최근 시세의 77.9%라서 싸 보이지만, 이형순의 미배당 인수액을 더한 최소 실질취득은 157,206,300원입니다. 이는 최근 시세보다 28,206,300원 높고 121.9%에 해당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 이형순 보증금 | 155,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이형순 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이형순 임차보증금의 미배당액은 56,756,300원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 강제경매개시결정의 이형순 청구금액은 임차보증금과 동일한 155,000,000원이므로 이를 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. ZHAO YANA의 보증금은 미상이라 위 배당 계산에 금액으로 반영할 수 없습니다.
유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이형순 배당 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 56,756,300원 | 157,206,300원 |
| 3회 유찰 · 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 86,350,670원 | 156,665,670원 |
| 4회 유찰 · 24% | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 107,065,469원 | 156,285,969원 |
이 구조에서는 낙찰가가 내려가면 이형순에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차 최소 실질취득 157,206,300원, 3회 유찰 시 156,665,670원, 4회 유찰 시 156,285,969원으로 낙찰가는 크게 낮아져도 총 부담은 156,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 인수형 물건에서 최저가 할인율만 보면 안 되는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 비교면적은 29.57㎡입니다. 네이처는 총 78세대이고 사용승인일은 2021.01.04입니다.
- 입지. 가좌초등학교 및 고양송산중학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·다세대(연립)주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 북측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)이며, 토지면적 2,757.0㎡, 공시지가 1,842,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.1회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 기준. 현재 최저가 100,450,000원이 아니라 이형순 인수액을 합친 최소 157,206,300원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 이형순 미배당 확인. 현재 배당가정에서 56,756,300원이 매수인 인수이며, 유찰될수록 인수액은 86,350,670원·107,065,469원으로 커집니다.
- ZHAO YANA 보증금 확인. 전입은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 승계액을 원본 명세서·임대차 자료로 확인해야 합니다.
- 이형순 동일인 관계 확인. 임차권자 이형순과 강제경매 채권자 이형순이 동일하며 청구금액도 155,000,000원입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
- 선순위 몰수보전 확인. 2023.08.24 몰수보전은 말소기준보다 선순위이며 매각 소멸 여부가 확정 표시돼 있지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 거래 평균 164,745,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 129,000,000원과 -23.2% 추세를 우선해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 감정가 대비 49%까지 내려왔어도 실질취득은 156,000,000원~157,000,000원대로 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계와 실제 점유자를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “최소 157,206,300원 + 미상 위험”
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 최저가 100,450,000원까지 내려와 표면상으로는 큰 폭의 할인이 붙었습니다. 그러나 이형순의 선순위 대항력 임차보증금 155,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 56,756,300원을 낙찰자가 인수하면 최소 실질취득은 157,206,300원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 129,000,000원이고 시장 추세도 -23.2%입니다. 최소 실질취득만으로도 최근 시세의 121.9%이며, ZHAO YANA의 보증금·확정일자 미상 위험도 남아 있습니다. 게다가 단지 경매 통계는 평균 7.1회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 최저가 할인율은 매력적으로 보이지만, 인수까지 합친 가격과 권리 불확실성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
