의정부지방법원 2025타경6222. 파주시 와동동 운정한강듀클래스 5층 516호로 표시된 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 아파트가 아닙니다. 가격만 보면 감정가 377,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 263,900,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “70%라 싸다”로 보면 안 됩니다. 권리의 중심은 가격보다 점유·임대차 확인입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.12.18. 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 국 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 조사된 임차인 3명 중 최민정·김혜원은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 지강립은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 5층516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 프리케스트콘크리트 (철근)콘크리트 프리케스트콘크리트 지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제5층 제509호, 515호, 516호 |
| 소유자 | 김경석 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 703,191,046원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 328,000,000원이고, 채무자는 김경석입니다. 갑구의 임의경매개시결정과 국 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 표시되어 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 3명, 승계 중복 없음
조사된 임차인은 최민정, 지강립, 김혜원으로 총 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고자는 없으므로, 보증금은 임차인별로 따로 보되 중복 합산 이슈는 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민정 | 509호 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 2023.06.15 / 해당 없음 | 2026.01.23 | 대항력 없음 · 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 지강립 | 515호 | 15,000,000원 | 1,375,000원 | 미상 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 · 전입신고일 확인 필요 |
| 김혜원 | 516호 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 2023.07.26 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 전입신고가 말소기준권리 이후 |
③ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,494,600원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 328,000,000원 | 259,405,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 근저당권자에게 259,405,400원이 배당되고, 채권최고액 328,000,000원 대비 68,594,600원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 와동동 소재 “지산초등학교” 북동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 인근은 아파트단지, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 대상물건은 공부상 공장(지식산업센터)입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 24m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공시지가 1,509,000원/㎡, 대지 2,667.0㎡, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 조사되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 지강립의 전입신고일이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 원본 서류와 전입세대열람을 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 조사상 509호, 515호, 516호가 함께 언급됩니다. 실제 매각 대상과 각 점유 부분의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최민정은 2026.01.23. 배당요구가 확인되지만, 지강립·김혜원은 별도 배당요구일이 확인되지 않습니다.
- 용도 확인. 감정상 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트 기준으로 임대수요와 매각환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제와 달라질 수 있다고 표시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “미상 임차인”이 먼저다
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 263,900,000원까지 낮아졌고, 등기상 말소 구조도 비교적 단순합니다. 주식회사국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 정리됩니다. 하지만 조사된 임차인 3명 중 지강립의 전입신고일이 확인되지 않는 점이 핵심입니다. 권리는 정리되지만 점유는 확인이 필요하다는 사건입니다. 현재 기준 종합 판단은 가격 매력보다 확인 리스크가 큰 보수 검토형입니다.