의정부지방법원 2025타경6659. 파주시 금촌동 금촌풍림아이원아파트 102동 12층 1202호입니다. 철근콘크리트 벽식구조의 20층 건물 중 12층으로, 감정평가 당시 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 임원석이며 2015년 7월 9일 거래가액 306,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준은 2023년 7월 20일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 346,500,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당, 홍종철 근저당과 다수의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1008 금촌풍림아이원아파트 102동 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 후곡로 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 20층 중 12층 |
| 소유자 | 임원석 (2015.07.09. 거래가액 306,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 297,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 327,049,558원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 모두 소멸
등기부에는 2006년 이후의 근저당권·가압류·압류 등 과거 권리 이력이 다수 나타나지만, 신한은행 근저당권은 2010년 4월 21일, 새누리상호저축은행 근저당권은 2010년 3월 11일 각각 말소됐습니다. 서창농업협동조합 근저당과 2012년 압류·가압류·경매개시결정도 2013년 6월 21일 선행 경매 매각으로 말소됐습니다.
현 소유자 취득 이후의 농협은행 근저당권은 2023년 7월 21일 말소됐고, 2018년 설정된 국민은행 근저당권도 2023년 7월 18일 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2023년 7월 20일 국민은행 근저당권이며, 그 뒤의 권리는 낙찰로 소멸합니다.
② 임차관계 — 조사된 임차인 없음
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력, 우선변제권, 보증금 승계 여부를 따질 임차인도 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하고 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
감정가 425,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 297,500,000원입니다. 감정가보다 127,500,000원 낮고, 감정가 대비 비율은 정확히 70%입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 297,500,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 208,250,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 145,775,000원 | 34.3% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 297,500,000원 가정)
| 배당 구분 | 채권·비용 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,965,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 2,374,263,401원 | 292,535,000원 |
| 채권자 미배당 | - | 2,081,728,401원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용되고 소유자 잔여는 없습니다. 채권자의 미배당 발생과 매수인 인수는 별개의 문제이며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 실제 배당은 채권 잔액, 배당요구, 조세채권 및 법원의 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 경사슬래브 지붕의 20층 건물 중 12층이며 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 새금초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·근린공원 등이 위치한 주거지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 난방설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 단지 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.07.20. 국민은행 근저당권이 현 경매의 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 과거 말소권리 대조. 등기부에 오래된 근저당·압류 이력이 많으므로 각 말소등기가 해당 권리를 정확히 소거했는지 순위번호별로 대조하세요.
- 점유자 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자와 명도 상대방을 확인하세요.
- 실거래 검증. 동일 단지·동일 면적·유사 층의 최근 매매가와 현재 매물 호가를 확인해 297,500,000원의 시세 대비 위치를 판단하세요.
- 관리비·수리비. 체납관리비 중 공용부분과 내부 수리비, 명도비용을 낙찰가에 더해 실질 총취득비용을 계산하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 교육환경·역사문화 관련 제한의 적용 범위를 관계기관에 재확인하세요.
- 배당표 확인. 채권총액과 미배당 규모가 크므로 법원의 배당요구 종기, 실제 채권 잔액, 조세채권 및 최종 배당관계를 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인된 임차인도 없습니다. 과거 등기된 근저당권과 압류 중 상당수는 이미 말소됐으며, 현재 기준인 2023년 7월 20일 국민은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
다만 현재 최저가 297,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 실거래 비교와 내부 상태, 점유·명도비용, 관리비 체납을 확인한 뒤 총취득비용이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지 판단해야 합니다. 결론은 권리상 접근 가능, 가격은 검증 후 결정입니다.
