의정부지방법원 2025타경6963. 고양시 덕양구 삼송동 ‘힐스테이트삼송역스칸센(2블록)’ 1층 140호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 839,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 287,777,000원입니다. 등기상 소유자는 김윤희이며, 2022년 1월 20일 거래가액 621,500,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 하나은행 채권최고액 456,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 충북신용보증재단과 우리은행의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김희수는 2023년 2월 15일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층 140호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상25층 중 1층 140호 · 사용승인 2021.11.30 |
| 소유자 | 김윤희 (2022.01.20. 거래가액 621,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 287,777,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 390,879,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년 아시아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 1월 20일 김윤희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 충북신용보증재단 가압류 39,181,800원, 우리은행 가압류 48,306,865원, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 41.5800 | 10,000,000원 | 2,800,000원 | 2023.02.15 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 김희수 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 2,800,000원이며 전입일은 2023년 2월 15일입니다. 말소기준인 하나은행 근저당권 설정일 2022년 1월 20일보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 판단되는 우선변제 부분은 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 839,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 287,777,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 201,443,900원, 5회 유찰 141,010,730원입니다.
다만 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 근린생활시설로 이용되는 상업용 성격의 물건이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 대비 할인폭보다 실제 임대수익, 해당 호실 및 주변 근린시설의 거래·공실, 관리비와 운영비, 향후 매각 가능성을 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,828,878원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 456,000,000원 | 282,948,122원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 39,181,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 48,306,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 287,777,000원 가정 시 채권자 총 청구액 543,488,665원 중 282,948,122원이 배당되고, 미배당액은 260,540,543원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철3호선 삼송역 동측 인근. 주상복합오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설, 아파트단지, 단독·다가구·다세대주택과 각급 학교가 함께 분포한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철3호선 삼송역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상25층 건물의 1층 140호이며, 사용승인일은 2021.11.30입니다. 위생·급배수·급탕·시스템에어컨 냉난방·승강기·소방·방송설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 동측 약 18미터, 남측 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 서측은 약 5미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 평균가격만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 호실별 임대조건·공실·업종 적합성의 영향이 큽니다. 3회 유찰됐다는 사실 자체도 가격 검증이 필요하다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 김희수의 보증금 10,000,000원·월세 2,800,000원·전입 2023.02.15를 기준으로 확정일자, 배당요구, 실제 점유 범위를 원본에서 다시 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업 또는 점유 종료 시점을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 감정가 839,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 현재 임대차 조건과 주변 근린시설 임대료·공실 수준을 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 201,443,900원, 5회 유찰 141,010,730원에서 채권 미배당은 각각 345,664,980원, 405,252,085원으로 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 운영비 확인. 상업용 집합건물은 관리비와 공용부 비용이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있어 체납액과 월 관리비 수준을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고 실질취득은 최저가와 같은 287,777,000원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 839,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔어도, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 근린시설·3회 유찰·임대관계 확인 필요라는 조건을 함께 보면, 권리는 통과하되 가격은 보수적으로 검증해야 할 물건입니다.
