의정부지방법원 고양지원 2025타경6963. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 힐스테이트삼송역스칸센(2블록)의 1층 140호 근린생활시설입니다. 지하철 3호선 삼송역 동측 인근에 자리하고 있으며, 감정가 839,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 201,444,000원까지 내려왔습니다.

소유자 김윤희는 2022년 1월 20일 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 456,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 충북신용보증재단과 우리은행의 가압류가 붙었으며, 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 명확하지만, 매각대금이 채권액에 크게 못 미치는 상황입니다.

이 사건은 감정가에서 얼마나 떨어졌는지를 보는 것보다, 지금 가격에 상가를 취득했을 때 실제로 어느 정도의 임대수익과 재매각 가능성을 확보할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 특히 감정가와 현재 시장가치를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2022년 1월 20일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이고, 이를 기점으로 후순위 가압류와 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

최초 신탁등기는 이미 말소됐으며 현재 소유권자는 김윤희입니다. 충북신용보증재단의 가압류 청구금액은 39,181,800원, 우리은행의 가압류 청구금액은 48,306,865원으로 두 권리 모두 말소기준보다 늦게 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원, 대항력 없음

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김희수 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 임대차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 하지만 실제 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 201,444,000원으로, 감정가 839,000,000원의 약 24%입니다. 소유자의 등기상 과거 거래가액은 621,500,000원입니다.

다만 과거 취득가격과 감정가를 현재 시장에서 실현 가능한 매매가격으로 볼 수는 없습니다. 삼송역 인근이라는 입지와 1층이라는 위치만으로 상가의 실제 수익성이나 거래가격을 확정할 수 없으며, 동일 건물·유사 면적·유사 위치의 최근 거래사례와 임대료 수준을 직접 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,444,000원 가정)

매각가 201,444,000원에서 추정 집행비용 3,620,216원을 공제하면, 하나은행에 예상 배당되는 금액은 197,823,784원입니다. 후순위 가압류권자에게 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.

채권총액 543,488,665원에 대한 현재 예상 배당액은 197,823,784원이고, 미배당액은 345,664,881원입니다. 하나은행의 경매 신청 청구액 390,879,926원도 전액 충족되지 않습니다.

채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 사용한 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세, 임차인의 법정 우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 추가 유찰과 자금 부담

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 141,010,800원, 이후 98,707,560원까지 내려가는 시나리오입니다. 세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

그러나 가격이 내려갈수록 반드시 유리한 투자가 되는 것은 아닙니다. 근린시설은 실제 임대수익과 공실 가능성, 관리비, 향후 매각 가능성이 취득가격만큼 중요합니다. 추가 유찰 여부와 별개로 적정한 입찰가격을 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철 3호선 삼송역 동측 인근입니다. 주변에는 주상복합오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설, 아파트단지, 학교 및 주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 삼송역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 25층 건물 중 1층 140호입니다. 2021.11.30 사용승인됐으며, 위생·급배수·급탕·시스템에어컨 냉난방·승강기·소방·방송설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 40m, 동측 약 18m, 남측 약 15m 내외 포장도로 및 서측 약 5m 보행자전용도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·제한보호구역 등으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 인근 1층 근린시설이라는 입지적 특징은 있으나, 4회 유찰된 경매 이력과 실제 임대수익·매매수요를 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 낙폭만으로 재매각 가능성을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 실거래가격과 실제 매물 호가를 비교해 감정가가 아닌 현재 시장가치를 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 김희수의 보증금 10,000,000원, 월차임 2,800,000원 및 점유면적 41.5800㎡를 계약서와 대조하세요. 임대차의 존속 여부와 영업 상태, 인도 일정을 별도로 확인해야 합니다.
• 수익성 점검. 월차임이 실제로 지급되고 있는지 확인하고, 공실 가능성·관리비·수선비·세금 등을 반영한 순수익으로 적정 취득가격을 판단하세요.
• 점유 및 명도. 대항력이 없는 임차인이더라도 점유 정리에는 별도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 영업상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 및 기타 부담이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
• 최우선변제 및 배당. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 실제 적용 여부 및 법원의 배당관계를 확인하세요.
• 입찰 일정. 매각기일은 2026.10.13입니다. 입찰 전 기일 변경 여부와 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서의 최신 내용을 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

삼송역스칸센 1층 140호는 등기상 권리 정리 구조가 비교적 명확한 근린시설입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 1명도 대항력이 없어 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 839,000,000원에서 현재 최저가 201,444,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 네 차례 유찰된 상가인 만큼, 현재 매매시세와 실제 임대수익, 임차인의 점유 정리 및 재매각 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 중심은 과거 감정가가 아니라 현재 시장에서 실현 가능한 상가의 가치에 있어야 합니다.