의정부지방법원 2025타경7348. 파주시 금촌동 엠에이치타워 8층 801호를 포함한 물건으로, 감정평가상 801호부터 808호까지 일괄로 파주고용복지플러스센터로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사범푸드이고, 2023.04.28. 소유권을 취득한 같은 날 영동농업협동조합 앞으로 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준입니다.
그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 2015.09.15.에는 전세권자 국 앞으로 전세금 1,000,000,000원, 범위 업무용 건물의 전부인 전세권이 설정되어 있습니다. 2020.09.10. 변경등기로 존속기간은 2020.10.01.~2025.09.30.로 변경됐습니다. 등기 권리판정은 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시하지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 8층 801호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 328 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 감정평가상 801호~808호 일괄 파주고용복지플러스센터 이용 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 · 지하 2층, 지상 11층 중 8층 801호~808호 |
| 소유자 | 주식회사범푸드 · 2023.04.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 7,171,000,000원 / 3,513,790,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 4,067,959,693원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 명시 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 있다
말소기준은 2023.04.28. 설정된 영동농업협동조합 근저당 4,800,000,000원입니다. 그 뒤의 정찬선 근저당 660,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 315,000,000원, 파주시·국민건강보험공단·국의 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류 47,318,023원, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
반대로 2015.09.15. 전세금 1,000,000,000원의 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 전세권 변경등기상 존속기간은 2025.09.30.까지지만, 등기 권리판정에는 여전히 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 이 한 항목 때문에 후순위 권리들이 깨끗하게 소멸한다는 사실만으로 “권리상 안전”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘가능·미상’으로 본다
현황조사에는 고용노동부 고양지청이 801호를 사무실로 사용하는 것으로 기재되어 있습니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에 기재된 다른 점유·임차 관련 명칭 역시 같은 이유로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 기재 명칭 | 부분 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고용노동부 고양지청 | 801호 · 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전세권자 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고용노 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부지방 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 동청고 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지청 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 낙폭만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 3,513,790,000원으로 감정가 7,171,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 동일 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 3,513,790,000원 | 3,476,252,100원 | 3,346,065,923원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 2,459,653,000원 | 2,432,656,470원 | 4,389,661,553원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 1,721,757,100원 | 1,702,139,529원 | 5,120,178,494원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 매각가는 2,459,653,000원, 4회 유찰 시에는 1,721,757,100원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 채권자 미배당액은 각각 4,389,661,553원, 5,120,178,494원으로 커집니다. 특히 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있지만, 앞서 본 선순위 전세권의 등기 판정과 상충하므로 이 숫자를 원본 확인 없이 확정값으로 취급하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,513,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,537,900원 |
| 2. 전세권 · 국 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 전세권 변경 | - | 0원 |
| 4. 근저당 · 영동농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 2,476,252,100원 |
| 5. 근저당 · 정찬선 | 660,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 315,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,318,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,822,318,023원 중 채권자 예상배당은 3,476,252,100원, 미배당은 3,346,065,923원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 금촌동, 경의중앙선 금촌역 남측 인근입니다. 주위는 상업시설이 밀집된 상업지역과 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 801호~808호가 일괄로 파주고용복지플러스센터로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 폭 약 25미터, 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 금촌동 329-158·44-1은 일반상업지역과 제1종일반주거지역 등이 포함되고, 금촌동 44-8은 일반상업지역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 금촌역 인근 상업지라는 입지 장점은 있으나, 일괄매각·업무용 이용 물건이며 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2015년 전세권 원본 대조. 전세금 1,000,000,000원, 전세권자 국, 변경 존속기간 2025.09.30.까지인 선순위 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 인수되는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 함께 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 단정 금지. 배당 시뮬레이션과 명세서는 인수 0원이나 등기 권리판정은 선순위 전세권 인수로 표시됩니다. 상충 해소 전에는 실질취득액을 3,513,790,000원으로 확정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 고용노동부 고양지청의 801호 사무실 사용과 기타 점유·임차 관련 기재의 보증금·전입·확정일자가 미상입니다. 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가상 801호~808호가 모두 파주고용복지플러스센터로 이용 중이고 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있으므로 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 선순위 10억이 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 7,171,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 3,513,790,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 후순위 근저당과 가압류·압류도 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 핵심은 2015년 전세권입니다. 전세금 1,000,000,000원의 전세권이 말소기준보다 앞서 있고, 등기 권리판정에서는 매수인 인수로 표시됩니다. 반대로 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없고, 예상배당에서는 전세권 10억을 배당한 뒤 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 여기에 점유·임차 관련 기재의 대항력도 미상입니다.
따라서 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 49%라는 할인율은 전세권 처리와 점유관계가 확정된 뒤에야 의미를 가질 수 있습니다. 현재 상태에서는 선순위 전세권 10억의 인수·소멸 여부와 점유자 권리를 원본으로 해소하기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
