의정부지방법원 2025타경61373. 파주시 야당동 192-34, 송학3길 29에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 주택 및 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이며, 일반철골구조·경량철골구조의 2층 건물입니다. 토지는 417.0㎡의 대지이고 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 현재 최저매각가는 397,284,000원으로 감정가 1,158,263,200원의 34.3% 수준까지 떨어졌습니다.
등기상 기준권리는 2019.09.06 설정된 고양누리새마을금고 근저당권 455,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 파주시 압류, 현재 경매개시결정, 삼원화학 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 추용호의 전입일은 2014.11.12로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 192-34 · 경기도 파주시 송학3길 29 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 주택 및 근린생활시설, 2층 주택 |
| 토지 | 대 417.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 추현이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,158,263,200원 / 397,284,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 365,824,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2019.09.06 고양누리새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2022.07.05 국 압류와 2023.09.13 파주시 압류는 기준권리보다 늦고, 2025.01.17의 현 경매개시결정과 2025.03.21 삼원화학 가압류도 매각으로 소멸합니다. 과거 2017년·2018년·2024년 경매개시결정은 이미 취하·말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 인수액이 확정되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추용호 | 2014.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정화 | 2022.09.22 | 5,000,000원 / 750,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
추용호는 2014.11.12 전입해 2019.09.06 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하면 안 됩니다. 이 경우는 대항력 가능·미상으로 보아야 하고, 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰자의 실제 인수액과 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
또한 추용호는 등기부상 과거 소유자이자 고양누리새마을금고 근저당의 채무자와 동일인입니다. 따라서 임차인으로 신고된 지위가 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다. 반면 이정화는 전입일이 말소기준권리 이후이고 보증금 5,000,000원·차임 750,000원으로 조사돼 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,361,976원 |
| 2. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 455,000,000원 | 390,922,024원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 삼원화학 | 38,405,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 493,405,300원 가운데 390,922,024원이 배당되고 미배당은 102,483,276원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 추용호의 임대차 조건이 미상인 만큼, 배당표의 인수 0원 계산만으로 실제 인수위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격보다 먼저 임차인 인수를 확정해야 한다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 397,284,000원 | 34.3% | 102,483,276원 |
| 4회 유찰 시 | 278,098,800원 | 24.01% | 219,999,883원 |
| 5회 유찰 시 | 194,669,160원 | 16.81% | 302,261,508원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 365,824,760원보다 근저당 예상배당 390,922,024원이 커 신청채권이 충족되는 계산입니다. 그러나 4회 유찰 시 예상배당은 273,405,417원, 5회 유찰 시 191,143,792원으로 줄어 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 현황·토지·매각조건
- 이용상태. 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 현황상 건물 출입문에는 ‘송학비니루’ 상호가 부착돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조·기타지붕(판넬) 2층이며 사용승인일자는 2006.01.06입니다.
- 토지. 417.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 평지·부정형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 922,600원/㎡입니다.
- 교통. 야당역 남동측 인근으로 차량 출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 야당역과 버스정류장이 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 제외물. 목록2 지상 창고인 컨테이너 32㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 정원수. 목록1에는 소나무를 포함한 10여 그루의 정원수가 식재돼 있고 토지평가에 포함돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추용호 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 점유범위, 실제 임대차계약 존재 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 추용호는 과거 소유자이자 근저당 채무자와 동일하므로 가장임차인 또는 관계인 점유 가능성을 포함해 사실관계를 대조해야 합니다.
- 이정화 점유 확인. 전입일 2022.09.22, 보증금 5,000,000원, 차임 750,000원의 점유관계와 현재 사용상태를 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2023.08.16 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 목록2 지상 32㎡ 컨테이너가 제외되므로 소유관계와 인도·철거 문제를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 해당 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 점을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 미배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장점유를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 임차인 인수액이 먼저다”
감정가 1,158,263,200원짜리 물건이 3회 유찰돼 397,284,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 이 사건은 그 할인율만으로 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 대체로 소멸하지만, 2014.11.12 전입한 추용호의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상이 현재의 핵심 결론입니다.
특히 배당모형의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 받아들여 397,284,000원이 곧 실질취득비용이라고 보면 안 됩니다. 실제 임대차와 보증금이 확인된 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 이 물건은 가격 할인은 크지만 권리확인이 끝나지 않은 상태이며, 입찰 판단의 선행조건은 추용호 임대차의 실체와 인수금액을 확정하는 것입니다.
