의정부지방법원 2025타경61854. 경기도 파주시 문산읍 당동리 658-2의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 2,446㎡, 공부상 지목은 대이고 자연녹지지역에 속합니다. 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층으로, 감정평가상 이용상태는 폐가(단독주택)입니다. 소유자는 윤선자입니다.
권리관계만 보면 기준점은 명확합니다. 2018.11.28. 설정된 도림신용협동조합 근저당권 채권최고액 220,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권들은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.01.24. 도림신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 사건 청구액은 96,731,385원입니다.
그러나 이 사건의 핵심 리스크는 등기부보다 물건 자체입니다. 매각물건명세서에는 단독주택 건부지로 이용 중이나 주택은 폐가 상태라고 기재돼 있고, 토지는 공부상 ‘대’인 반면 현황상 작물 경작 흔적과 일부 작물 식재가 있어 ‘전’으로 이용 중인 것으로 보인다고 적혀 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 일반 주택처럼 접근하기보다 토지 현황·이용 가능성·폐가 상태를 직접 확인하는 과정이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61854 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 658-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 폐가(단독주택) 상태 |
| 토지 | 2,446㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤선자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,252,671,750원 / 429,666,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 도림신용협동조합 / 96,731,385원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기소 | 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 매각 소멸
말소기준은 2018.11.28. 을구 7번 도림신용협동조합 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 2019년부터 2022년까지 추가 설정된 도림신용협동조합 근저당권 역시 데이터상 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 2025.10.22.에는 을구 7번부터 12번까지의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 1,252,671,750원, 현재 최저매각가는 429,666,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가와 최저가의 간격이 매우 크지만, 이 사건에는 별도의 최근 실거래 비교자료가 없습니다.
특히 대상 건물은 정상 사용 중인 단독주택이 아니라 폐가이고, 토지 역시 공부상 ‘대’와 현황 이용이 일치하지 않는 부분이 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 참고값일 뿐, 429,666,000원이 시장가보다 싸다는 근거는 아닙니다. 가격 메리트를 판단하려면 토지 자체의 이용 가능성과 현장 상태를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 429,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,696,660원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 도림신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 도림신용협동조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 도림신용협동조합 | 220,000,000원 | 92,969,340원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 도림신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 도림신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 12번 근저당 · 도림신용협동조합 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 계산액 1,020,000,000원 중 422,969,340원이 배당되고, 597,030,660원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 당동2리마을회관 남측 인근으로, 주변에는 농경지·임야·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하며 근거리에 노선버스정류장과 운천역(경의중앙선)이 있으나 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로 외벽은 판넬마감 등이며, 이용상태는 폐가(단독주택)입니다.
- 토지. 2,446㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 현황 차이. 매각물건명세서에는 공부상 ‘대’이나 작물 경작 흔적과 일부 작물 식재가 있어 현황상 ‘전’으로 이용 중인 것으로 보인다고 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 251,000원/㎡입니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역에 포함되며 광장 저촉, 가축사육제한구역 포함, 제한보호구역(전방지역:25km) 포함, 토지거래계약에관한허가구역 포함, 도로구역 접함으로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 429,666,000원 | 422,969,340원 | 597,030,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 300,766,200원 | 295,755,473원 | 724,244,527원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 210,536,340원 | 206,788,831원 | 813,211,169원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각대금이 내려갈수록 후순위 담보채권의 미배당액은 증가하지만, 데이터상 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 점은 권리 측면에서는 단순하지만, 낮아지는 매각가가 곧바로 물건의 시장가치를 뜻하는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 폐가 상태 직접 확인. 건물은 감정평가상 폐가입니다. 정상 거주 가능한 단독주택을 매수하는 것과 같은 전제로 접근하지 않아야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목은 ‘대’지만 현황상 작물 경작 흔적과 일부 식재가 확인됐습니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역, 광장 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 입찰 전 원본과 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항은 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 가격은 감정가의 34.3%이나 최근 실거래 시세가 없어 시장가 대비 할인 정도는 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권들은 토지 경기도 파주시 문산읍 당동리 658-2를 공동담보로 기재하고 있습니다.
- 배당표 원본 확인. 본 배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션이므로 실제 채권액과 배당 결과를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현황 확인이 먼저”
이 물건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.11.28. 도림신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 담보권은 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 권리보다 물건 현황에 있습니다. 감정가 1,252,671,750원에서 3회 유찰돼 최저가가 429,666,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 주택은 폐가이고, 토지는 공부상 ‘대’와 현황 이용이 다르며 여러 토지이용 제한도 표시돼 있습니다. 권리상 인수는 낮지만, 물건 자체의 실사 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
