의정부지방법원 2025타경62536. 파주시 월롱면 영태리 618-6에 있는 공장과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물과 일반철골구조 판넬경사지붕 1층 건물이 현황상 일괄 공장으로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,773,006,300원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 1,241,104,000원입니다.
이 사건의 권리판정에서 가장 중요한 지점은 말소기준의 날짜와 권리자입니다. 말소기준은 2023.04.27. 설정된 중소기업은행 근저당이 아니라, 2012.03.07. 설정된 지도농업협동조합 근저당권입니다. 따라서 예상배당액 1,226,292,960원의 귀속 대상도 중소기업은행이 아닌 지도농업협동조합입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 영태리 618-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 일괄 공장 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물 · 일반철골구조 판넬경사지붕 1층 건물 |
| 소유자 | 주식회사엔씨티 (2023.04.27. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,773,006,300원 / 1,241,104,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 소유자 미상의 이동 가능한 컨테이너박스는 평가 및 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 기준은 2012년 지도농협 근저당
본 사건 권리분석의 말소기준은 을구 1번, 2012.03.07. 지도농업협동조합 근저당권 2,002,000,000원입니다. 등기에는 2014.05.08. 이 근저당에 관한 일부포기 등기가 있으나, 본 사건의 권리순위 판단과 배당 시뮬레이션은 2012.03.07. 근저당을 선순위 권리로 반영하고 있습니다.
현재 경매를 신청한 중소기업은행의 근저당권은 2023.04.27. 설정됐습니다. 신청채권자라고 해서 자동으로 최선순위가 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 14,811,040원을 공제한 1,226,292,960원 전액이 선순위 지도농업협동조합 근저당에 배당되고, 중소기업은행 근저당의 예상배당은 0원입니다.
② 임차인 — 보증금 3억원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)엔시테크,이낙희 | 2024.04.09 | 300,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 임차인은 1건이며, 전입신고일은 2024.04.09.입니다. 말소기준인 2012.03.07.보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금 300,000,000원은 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 우선변제 여부가 불분명하더라도 대항력이 없는 임차인의 미회수 보증금이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
등기에는 2018.06.26. 전세금 200,000,000원의 전세권자 주식회사엔씨테크가 있었으나, 해당 전세권은 2023.04.27. 종전 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 조사상 임차인 (주)엔시테크,이낙희는 명칭·금액·시점이 다르므로 동일한 권리관계로 단정하지 말고 실제 점유자, 계약서와 보증금 지급관계를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 최저가와 실질취득은 같지만 ‘싸다’는 결론은 별개
매수인 인수액이 0원이므로 각 회차에서 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 현재 회차는 1,241,104,000원, 2회 유찰 시 868,772,800원, 3회 유찰 시 608,140,960원입니다. 다만 공장·토지는 건물 상태, 설비, 접도, 인허가, 토지형상과 실제 사용관계에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 실질취득 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,241,104,000원 | 1,241,104,000원 | 0원 | 5,238,688,725원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 868,772,800원 | 868,772,800원 | 0원 | 5,607,296,613원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 608,140,960원 | 608,140,960원 | 0원 | 5,865,322,135원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,241,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,811,040원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 지도농업협동조합 | 2,002,000,000원 | 1,226,292,960원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 642,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한저축은행 | 162,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 전세권 · 주식회사엔씨테크 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당 · 주식회사애큐온캐피탈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 609,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 221,934,266원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 54,162,419원 | 0원 |
| 14. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 283,385,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 지도농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 총 채권액 6,464,981,685원 중 채권자 배당액은 1,226,292,960원, 미배당액은 5,238,688,725원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·현장·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 공장·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 있는 간선도로 이용이 무난해 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 일반철골구조 2층 건물과 일반철골구조 1층 건물이 현황상 일괄 공장으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급배수시설과 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 모든 축종 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 관정. 토지상 관정은 공업용지의 통상 이용상황과 거래관행을 고려해 토지에 포함해 평가됐지만, 설치경위와 권리관계는 확인되지 않았습니다.
- 제시외 물건. 제시외 물건과 이동 가능한 컨테이너는 인접 필지에 위치할 가능성이 있어 정확한 경계는 별도 측량으로 재확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 지상 소유자 미상의 컨테이너박스는 철거·이동이 용이해 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·토지는 주거용 집합건물보다 수요층이 제한적이며, 설비·접도·인허가·토지형상과 임차관계에 따라 매각기간과 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 말소기준은 2012.03.07. 지도농업협동조합 근저당입니다. 2014.05.08. 일부포기 등기와 현재 존속 범위를 등기 원본 및 공동담보목록과 함께 확인하세요.
- 배당 대상자 확인. 현재 회차 예상배당 1,226,292,960원의 대상자는 중소기업은행이 아니라 지도농업협동조합입니다.
- 임차계약 확인. (주)엔시테크,이낙희의 계약서, 실제 점유 범위, 보증금 지급자료와 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 협의는 별도입니다.
- 과거 전세권과 구분. 2018년 전세권자 주식회사엔씨테크와 현재 조사상 임차인의 관계를 법인등기, 계약서와 점유현황으로 확인하세요.
- 경계 측량. 제시외 물건과 컨테이너가 인접 필지에 걸쳐 있을 가능성이 있으므로 측량을 통해 위치와 소유관계를 확인하세요.
- 관정 권리관계. 관정의 설치자, 사용권, 폐공 또는 유지비용과 관련 인허가를 확인하세요.
- 공장 운영 조건. 계획관리지역, 가축사육제한, 상대보호구역과 군사시설 제한보호구역이 향후 사용·증축·업종 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 이동 가능한 컨테이너박스는 매각 대상이 아니므로 인도 시 철거·반출 주체와 비용을 확인하세요.
- 세금·공과금. 예상배당에 반영되지 않은 당해세, 공과금, 전기·수도 체납과 공장 운영 관련 미납비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 배당요구 종기 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 가격보다 먼저 현장
이 물건은 보증금 300,000,000원의 조사상 임차인이 있지만 전입신고가 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액도 현재 최저가와 같은 1,241,104,000원입니다. 권리판정에서 반드시 바로잡아야 할 부분은 말소기준과 배당 대상자입니다. 말소기준은 2012.03.07. 지도농업협동조합 근저당이고, 예상배당 1,226,292,960원도 지도농업협동조합에 배당됩니다.
하지만 인수액이 없다는 사실만으로 안전한 입찰이 완성되지는 않습니다. 임대차관계가 명확하지 않고, 과거 전세권자와 현재 조사상 임차인의 관계를 확인해야 하며, 제시외 물건·컨테이너의 위치와 관정의 권리관계도 현장 확인이 필요합니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만 공장·토지의 개별성과 제한된 환금성을 고려하면 권리는 조건부 통과, 가격과 현장실사는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.