의정부지방법원 2025타경62940. 파주시 목동동 722-1, 가재울로71번길 74의 다가구주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 281.2㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 3층으로 현황상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사베이트입니다.
권리분석의 기준점은 2021년 11월 11일 설정된 원당신용협동조합의 516,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 530,400,000원과 52,800,000원, 2022년 조완진 근저당권 130,000,000원, 파주시 압류, 임차권등기 등은 기준권리 이후에 위치합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62940 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 722-1 · 경기도 파주시 가재울로71번길 74 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 현황 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 |
| 토지 | 대 281.2㎡ · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사베이트 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,506,407,760원 / 1,506,407,760원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 원당신용협동조합 / 1,079,865,642원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리로 인수 0원
말소기준은 을구 1번 원당신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2번·3번 근저당권도 같은 날 설정됐지만 접수번호가 뒤이고, 을구 4번 조완진 근저당권은 2022.11.04. 설정됐습니다. 2024.06.13. 파주시 압류와 2025.04.21. 경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
을구 1번·2번·3번 근저당권은 2025.07.09. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 기초 근저당권의 순위 자체가 바뀐 것은 아니므로 매각 시 소멸되는 구조는 동일합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 6명, 전원 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임영석 | 101호 | 2025.01.23 | — | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순자 | 301호 | 2021.12.28 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박춘국 | 201호 | 2021.11.26 | — | 220,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변선웅 | 202호 | 2022.02.07 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강비찬 | 1층 중 별지도면 표시 부분 43.97㎡ (102호) | 2021.12.14 | 2021.12.14 | 125,000,000원 | 2024.04.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주혜선 | 201호 부분 55.05㎡ | 2021.11.26 | 1차 2021.10.12 · 2차 2023.10.23 | 1차 220,000,000원 2차 190,000,000원 | 2025.12.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
핵심은 전입 시점입니다. 가장 이른 전입도 박춘국·주혜선의 2021.11.26.로, 말소기준인 2021.11.11.보다 늦습니다. 강비찬 역시 2021.12.14. 전입·확정일자로 대항력이 없고, 2024.04.09. 주택임차권등기가 설정됐지만 기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,506,407,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,464,078원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 원당신용협동조합 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 원당신용협동조합 | 530,400,000원 | 530,400,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 원당신용협동조합 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 조완진 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 259,743,682원 |
현재 신건 매각가 가정에서는 채권총액 1,229,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 259,743,682원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 지산고등학교 남서측 인근이며 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다. 전기·위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 281.2㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,355,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계. 박춘국과 주혜선이 각각 201호 관련 자료에 확인됩니다. 실제 점유자·임대차 승계관계·퇴거 여부를 원본 자료와 현장조사로 대조해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 임영석·박순자·변선웅 등 일부 임차관계는 보증금이 명확하지 않고, 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권등기. 강비찬 125,000,000원 임차권과 주혜선 임차권 모두 말소기준 이후이므로 대항력 인수는 없지만 배당요구·점유 상태를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 을구 1번·2번·3번 근저당권은 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 대조하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 파주시 압류와 실제 임차인 배당관계까지 포함한 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 건물·토지의 현황, 경계와 이용상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “관리 난도”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.11.11. 원당신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 다가구주택은 호실별 임차관계 확인이 중요합니다. 특히 201호에 박춘국과 주혜선이 각각 확인되고, 일부 임차인의 보증금·우선변제 관계가 명확하지 않습니다. 현재 신건 매각가 1,506,407,760원에서는 채권총액이 전액 배당되지만 유찰이 진행되면 미배당액은 커집니다. 권리 인수는 안전한 편이지만, 복수 임차관계와 배당·명도 확인은 단순하지 않은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
