청주지방법원 2025타경5433. 제천시 신백동 극동아파트 19동 3층 304호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이종구·임미영으로 각 2분의 1 지분이며, 2011.12.27 매매 당시 거래가액은 96,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2013.02.19 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.29 주식회사줌펀드 근저당권 65,000,000원, 2025.09.02 주식회사한국레미콘 근저당권 150,000,000원, 2025.10.01 주식회사줌펀드의 임의경매개시결정이 이어졌고 이들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 가격 비교는 최저가와 실질취득가가 동일한 128,000,000원을 기준으로 볼 수 있습니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최근 거래군 자체가 과거보다 하락하는 흐름이라는 점과 토지 별도등기가 있다는 점이 이번 물건의 실질적인 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 신백동 208-5 극동아파트 19동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 지하 1층, 지상 10층 중 3층 |
| 소유자 | 이종구 2분의 1 · 임미영 2분의 1 (2011.12.27 매매, 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사줌펀드 / 52,263,562원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 이용상태 | 아파트 등으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 토지 별도등기는 별도 확인
임차인 없음. 보증금·대항력·우선변제권을 따질 임차인 자체가 확인되지 않아 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2013.02.19 하나은행 근저당권이며, 이후 줌펀드와 한국레미콘의 근저당권 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
참고로 이 물건은 과거에도 경매개시결정이 반복됐습니다. 2021.08.19 임의경매개시결정은 2021.08.26 취하됐고, 2023.02.23 건은 2023.03.08 취하, 2024.10.25 건은 2025.03.28 취하됐습니다. 현재 등기에는 2025.10.01 임의경매개시결정이 남아 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장 방향은 하락
같은 단지 극동1, 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 5건을 우선 비교합니다. 전체 12건 평균은 157,666,666원이지만, 과거의 185,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 146,600,000원과 최신 거래 151,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 151,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 6 | 139,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.99㎡ | 5건 | 146,600,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준액인 128,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.3%입니다. 최신 실거래 151,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 표면적인 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -11.5%로 나타나므로, 과거 전체 평균 157,666,666원만 보고 할인 폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 주식회사줌펀드 | 65,000,000원 | 53,408,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 주식회사한국레미콘 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 287,000,000원 중 125,408,000원이 배당되고, 161,592,000원이 미배당으로 남습니다. 미배당 채권은 후순위 채권자 측의 손실 영역이며, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 161,592,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 186,833,600원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 206,954,560원 |
2회 유찰 시 매각가는 102,400,000원, 3회 유찰 시에는 81,920,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 후순위 채권자의 미배당은 161,592,000원에서 186,833,600원, 206,954,560원으로 커집니다. 이는 매수인 승계액 증가가 아니라 배당받지 못하는 채권액 증가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 극동아파트 단지 내에 위치하고, 주변은 아파트 단지·학교·단독주택·상가·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북측 인근에 522번 지방도, 서측 근거리에 82번 지방도가 통과하며 북동측 도보 약 3분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 339,500원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 극동1은 251세대, 사용승인일은 1993.09.17입니다. 동일 84.99㎡ 거래가 존재하지만 최근 12개월 평균 146,600,000원으로 이전 거래군 대비 -11.5%의 하락 흐름이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 대조. “1번 토지 별도등기 있음”의 구체적인 권리자·원인·소멸 여부를 토지 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 157,666,666원보다 최근 12개월 평균 146,600,000원과 최신 거래 151,000,000원을 우선 기준으로 잡는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 -11.5% 낮습니다. 최저가가 최근 평균 대비 87.3%라는 숫자만으로 안전마진을 확정하지 말고 추가 가격하락 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차인. 현재 확인된 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자 미배당 161,592,000원은 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 제시돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 추정에 반영되지 않은 비용은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 ‘별도등기 확인 전’ 확정 안전 판정은 이르다
이 물건은 임차인이 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이라, 일반적인 임차보증금 승계형 경매보다 구조가 단순합니다. 현재 최저가 128,000,000원도 최근 12개월 평균 146,600,000원의 87.3%, 최신 거래 151,000,000원보다 낮아 현재 거래자료 대비 가격 여유는 존재합니다.
하지만 최근 시세 추세가 -11.5%이고, 무엇보다 매각물건명세서에 1번 토지 별도등기가 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “임차인·배당상 인수는 0원, 가격은 최근 시세보다 낮다. 다만 하락장과 토지 별도등기 확인이 선행돼야 한다.”입니다. 별도등기 내용을 확인해 매수인에게 남는 권리가 없다는 점까지 확정된다면 현재 회차의 가격 경쟁력은 한층 명확해질 수 있습니다.
