인수는 0원, 그러나 1회 유찰가도 최신 실거래보다 높다 — 제천 하소주공2단지 902호

청주지방법원 2025타경5443. 제천시 하소동 하소주공2단지 204동 9층 902호, 전용 58.74㎡ 아파트입니다. 2017년 강정순이 거래가 8,000만원에 취득한 뒤 한국주택금융공사 앞으로 채권최고액 2억2,200만원의 근저당이 설정됐고, 2025년 상속을 원인으로 윤윤정·임경빈·임영순·임익순·임주희·임철순·임혜숙 등 7인의 공유가 됐습니다. 신청채권자인 한국주택금융공사가 근저당권을 실행하면서 임의경매가 시작된 구조입니다.

등기상 눈에 띄는 항목은 2000년 대한생명보험주식회사 근저당 2,860만원입니다. 그러나 이 근저당은 2002.09.16 해지를 원인으로 말소돼 현재 존속하는 선순위 권리가 아닙니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 보는 것이 타당합니다. 다만 예상배당표에는 이 말소된 근저당에 2,860만원을 배당하는 계산이 포함돼 있어, 실제 배당순위와 금액은 원문 배당표에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.05.16 한국주택금융공사 근저당입니다. 같은 날 바로 뒤 순번으로 접수된 주택담보노후연금보증 담보주택 금지사항등기, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 신용보증기금의 임영순 지분 가압류는 말소기준 이후의 권리입니다. 매각으로 소멸하며 매수인에게 채무가 승계되지 않습니다.

② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래와는 차이가 없다

하소주공2단지 전용 58.74㎡의 최근 거래 12건은 8,500만원~1억700만원에 분포하고, 최근 12개월 평균은 96,375,000원입니다. 현재 최저가 88,400,000원은 평균의 91.7%로 평균 대비 7,975,000원 낮습니다.

그러나 가격의 방향을 판단할 때는 평균만 보면 안 됩니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래는 88,000,000원으로, 현재 최저가보다 오히려 400,000원 낮습니다. 2026년 1월에는 9,000만원·1억600만원 거래가 있었고, 3월에는 1억700만원 거래도 있었지만, 5~6월에는 8,500만원·8,800만원·9,000만원 거래가 함께 확인됩니다. 따라서 현재 최저가는 장기 평균보다는 낮아도 최신 시장가격과 비교하면 뚜렷한 할인 구간이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,400,000원 가정)

제시된 계산상 총 채권액은 349,600,000원, 채권자 배당액은 86,408,800원, 미배당액은 263,191,200원입니다. *대한생명보험주식회사 근저당은 등기상 2002.09.16 말소돼 있으므로 실제 배당 대상인지 반드시 재확인해야 합니다. 이 계산과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오

현재 최저가는 최신 거래와 사실상 같은 수준입니다. 반면 2회 유찰 시 70,720,000원, 3회 유찰 시 56,576,000원으로 내려갑니다. 권리 인수액이 0원이므로 유찰될수록 실질취득액도 동일하게 낮아지며, 가격 안전마진은 현재 회차보다 다음 회차에서 뚜렷해집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용두초등학교 동측 인근으로 하소주공2·3·4단지, 단독주택, 주상용지대 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측으로 왕복 6차선 도로, 남동측·서측·북측으로 중로와 접해 인접도로 상태는 양호합니다.
• 건물. 1995.09.28 사용승인된 철근콘크리트 피씨조 15층 건물의 9층으로, 난방·위생·급배수·승강기·화재경보·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 580,200원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 780세대 아파트이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 85,000,000원부터 107,000,000원까지 편차가 커 내부 상태·층·수리 여부에 따라 매도가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선. 최근 평균 96,375,000원보다 낮다는 사실보다, 최신 거래 88,000,000원과 현재 최저가가 거의 같다는 점을 우선 반영해야 합니다.
• 말소 근저당 재검증. 대한생명보험주식회사 근저당은 2002년 말소됐지만 예상배당 계산에는 포함돼 있습니다. 등기부 말소사항과 배당요구채권을 원문으로 대조하세요.
• 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서로 점유자와 대항력 가능성을 최종 확인하세요.
• 공유자 7명. 상속 후 7인 공유 상태이므로 실제 점유자, 연락 창구, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·수리비. 1995년 사용승인 아파트인 만큼 공용부분 관리비 체납과 내부 노후·수리 범위를 관리사무소 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 입찰가 상한. 현재 최저가가 최신 거래보다 높으므로 취득 부대비용과 수리·명도 비용을 차감한 뒤 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 신중

이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소된 2000년 근저당을 제외하면 2017년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리상 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.

다만 현재 회차의 가격은 강한 매력이 아닙니다. 88,400,000원은 최근 12개월 평균보다 7,975,000원 낮지만, 가장 최근 거래 88,000,000원보다 400,000원 높습니다. 감정가 대비 20% 할인이라는 숫자보다 최신 실거래를 우선하면, 취득비용과 수리·명도 위험을 보상할 안전마진이 부족합니다. 권리는 합격이지만, 현재 가격은 보류에 가까운 B등급 물건입니다.